Pero a realidade é que os teus beneficios de vender a túa residencia principal probablemente sexan bastante pequenos, se se concretan en absoluto.
Valoración e inflación inmobiliaria
O primeiro a considerar é a valoración do fogar no contexto da inflación.
Podes sorprenderche darse conta de que a valoración da túa casa pode ser compensada pola inflación. Isto é especialmente verdadeiro se non vive nun mercado inmobiliario quente. Escoitamos historias dramáticas de recoñecemento en certas áreas do país, pero a maioría da xente compra casas en áreas onde a apreciación anual probablemente non superará a inflación.
En setembro de 2007, segundo o Banco da Reserva Federal de St. Louis, o prezo de venda mediano para novas vivendas vendidas nos Estados Unidos foi de 240.300 dólares. En setembro de 2017, ese número ascendeu a 319.700 dólares. Non obstante, cando executas algúns números usando a Calculadora de inflación de EE. UU., Desaparece algo desa apreciación. En vez de ver 79.400 dólares en apreciación, o valor real desta apreciación é máis próximo a 33.648 dólares.
Iso aínda non parece moi malo. Despois de todo, o valor da túa casa aumentou en máis de 30.000 dólares. Pero non esquezamos os custos.
Posuír unha casa vén con custos adicionais
A continuación, cómpre restar os custos da propiedade das súas ganancias.
Digamos que obteñas unha hipoteca por 250.000 dólares a un tipo de interese do 3,92 por cento. Ao longo dos 30 anos, de acordo coa calculadora de hipotecas de Google, pagarás 175.533 dólares de interese. Mesmo se a túa casa se valora por unha axustada inflación de 30.000 dólares cada 10 anos (totalizar 90.000 dólares), aínda non é suficiente para compensar o interese que paga no préstamo.
E o interese que paga non é o único custo que afronta. Lembre que paga os impostos sobre a propiedade na maioría dos estados. A calculadora de hipotecas do estudante Loan Hero inclúe un cálculo do imposto sobre a propiedade. Se o teu imposto sobre a propiedade ascende a 1,5 por cento ao ano, podes ver un pago total de impostos de 117.000 dólares ao longo de 30 anos. E iso supón que non aumentará o imposto sobre a propiedade, xa que a súa casa valórase o valor, así que os seus impostos sobre a propiedade.
É verdade que pode deducir algúns dos seus custos na súa declaración, pero unha dedución non ten o mesmo valor que un crédito. Pode baixar os teus ingresos e os teus impostos, pero non por unha base dólar por dólar. Ademais, segundo a Fundación Tributaria, só o 30 por cento dos fogares se detallan. A menos que estea entre os que se detallan, non verá ningún beneficio fiscal relacionado coa súa hipoteca.
Outros custos relacionados coa propiedade de vivenda inclúen o mantemento e reparación, así como o seguro de propietarios. Tamén pode ter que pagar un seguro hipotecario se o seu pago inicial é inferior ao 20 por cento. Ata o momento en que factura décadas destes custos, engadido aos seus intereses de hipoteca e os impostos sobre a propiedade, as posibilidades de incluso romper mesmo son bastante pequenas, aínda que a súa casa aprecie o valor ao longo do tempo.
Que acaba vender de forma inesperada?
Gústanos pensar que o mercado inmobiliario sempre subirá. Con todo, como vimos entre 2007 e 2009, os inmobles poden formar unha burbulla como calquera outro activo. A explosión da burbulla inmobiliaria creou unha situación na que miles de persoas acabaron perdendo moito diñeiro. Se podes baixar un descenso de prezo, non podes perder tanto.
Non obstante, se está obrigado a vender durante un accidente no mercado inmobiliario, non hai moito que poder facer para salvar a situación. Pode acabar perdendo cartos na súa casa, ademais do que pagou en xuros, impostos e outros custos.
Que hai de alugar?
Por suposto, como imperfecto pode ser un investimento como compra, é posible sinalar que o aluguer pode non ser a solución. Despois de todo, cando faga pagamentos de hipoteca, polo menos edite equidade na súa casa.
Cando alugaches, estás axudando ao teu propietario a xerar equidade.
Non obstante, iso non significa que o aluguer se evite custe o que custe. Dependendo do seu mercado, o aluguer pode ser unha boa opción, aínda que iso significa que non está construíndo capital.
Isto é especialmente verdadeiro. Se vive nunha zona con altos prezos das vivendas, pode alugar menos dos custos totais mensuais de hipoteca, mantemento e outros custos. Non só estás a aforrar cartos nunha base mensual, senón que podes investir a diferenza no mercado e, potencialmente, realizar unha maior apreciación do que obtives do investimento na túa casa.
Entre novembro de 2007 e novembro de 2017, o S & P 500 tivo un retorno anualizado do 9,672 por cento, axustado pola inflación. Digamos que tería custo de US $ 1.100 por mes para ter un fogar durante ese período, pero no seu lugar viviu nun apartamento cunha renda mensual de $ 700. Se investiu a diferenza de 400 dólares entre alugar e mercar cada mes durante eses 10 anos, o valor do seu investimento sería de 83.587,81 dólares.
Hai tamén o feito de que alugar significa que non perdes unha morea de cartos se estás obrigado a vender a túa casa durante unha desaceleración. Doutra banda, se consegue manterse na súa casa e afrontar os eventos do mercado e os descensos inmobiliarios, pode construír o patrimonio suficiente na súa casa que se poida usar durante a xubilación. Mesmo se só rompeu o mesmo (ou mesmo se perde en xeral) na casa, pode ser un vehículo de aforro forzado que teña potencial para fornecerche unha gran cantidade de capital cando vendes.
Tamén pode ser un lugar para vivir sen aluguer nos seus anos de xubilación (aínda que poida ter que pagar impostos sobre a propiedade), ou pode usar unha hipoteca inversa para acceder ao patrimonio neto co fin de pechar unha brecha de renda de xubilación. Non verás esas opcións cando alugaches.
Ao comprar unha casa é un investimento
En vez de ver a súa residencia principal como un investimento, considere outras razóns para comprar. Quizais queiras un lugar para chamar o seu, crear equidade e colocar raíces nunha comunidade. Estas son todas boas razóns para mercar! Por outra banda, se pensas que terá un estilo de vida máis móbil, pode ter máis sentido para alugar, aínda que non estea construíndo capital. Sempre que faga outras disposicións para planificar o seu futuro, o aluguer pode ser unha opción viable, dependendo do mercado local e os seus obxectivos de estilo de vida a longo prazo.
Finalmente, se quere converter a súa casa nun verdadeiro investimento, cómpre facer algo máis que vivir nel. Aloxalo logo de mover ou usalo para gañar cartos vía Airbnb pode ser formas de ver realmente un retorno da compra da súa casa.
Pero se estás só vivindo alí, non contas con elas ofrecendo grandes retorno de investimentos.