Susan Dawson, compañeira de Waltz, Palmer e Dawson, LLC, discute preguntas que debe facerse antes de asinar un contrato de arrendamento comercial.
1. ¿Lin e entendín todo o arrendamento?
Si, necesitas ler.
Seino, é un documento moi longo (e afrontalo, non moi interesante), pero necesitas saber de que se trata.
Comprobe os termos. Non asumes que teñan razón. Asegúrese de verificar a data de inicio, data de finalización, aluguer, aluguer de escalada e outros termos que negociou. Ademais, asegúrese de saber o que está obrigado a facer.
¿Que é o señorío obrigado a facer? Podes terminalo? Asegúrese de saber o que está metendo.
2. ¿Eu negociei o mellor negocio posible?
Só porque lle deron un contrato de arrendamento, non significa que a súa negociación sexa máis. Moitos dos termos do contrato de arrendamento aínda son negociables. Cando o estea lendo, fai unha lista de todas as disposicións que non lle gustan e envíeo ao seu propietario. Podes estar sorprendido polo moito que están dispostos a cambiar.
3. ¿Teño a estrutura da miña empresa no seu lugar?
Se queres estar protexido por ese shell corporativo , asegúrate de que estea en vigor primeiro.
Asegúrese de que ten os seus artigos de Incorporación arquivados para unha corporación ou artigos de organización (algúns estados chaman a estes certificados de documentos) para un LLC de volta do Secretario de Estado antes de asinar.
4. Comprendo a terminoloxía do arrendamento?
Por exemplo, a maioría dos arrendamentos utilizan o término "CAM" que significa "Mantemento da Área Común".
Debe asignar unha porcentaxe da CAM que se encarga baseándose na porcentaxe do edificio que está a alugar.
Asegúrese de que a porcentaxe estea baseada no tamaño do edificio e non varíe en función do monto do edificio que se poida alugar.
5. ¿Pensei pedir un arrendamento de parada CAM?
A maioría dos arrendamentos nestes días son "triple net" (o que significa que paga a renda, máis a súa parte proporcional de CAM e impostos sobre a propiedade para a propiedade).
Pódese solicitar ao arrendador un arrendamento de parada CAM, o que significa que só paga o incremento das taxas de CAM e os impostos sobre a propiedade superior ao seu período inicial de arrendamento (frecuentemente chamado o "ano base").
Mentres o propietario pode aumentar a súa taxa de aluguer basee, leva unha gran cantidade de "taxa de misterio" fóra do aluguer. Alternativamente, solicite un límite na CAM para que non poida aumentar en máis dun determinado porcentaxe negociado.
6. ¿Leo a definición CAM?
Esta é probablemente unha das seccións máis confusas do contrato de arrendamento e sorprenderá o que está pagando. Asegúrese de non pagar por cousas relacionadas cos esforzos de comercialización do propietario ou coas tarifas xurídicas asociadas á negociación doutros locais.
Outras cousas que pode querer folga son as taxas de administración de máis do 3%, pagando os beneficios dos empregados do propietario, custos de construción de outras unidades de arrendamento.
Ler máis sobre a negociación dos termos CAM.
7. Cal é a miña responsabilidade polos gastos de capital?
Os " Gastos de capital " cando se usan nun contrato de arrendamento comercial refírense a grandes gastos estruturais, como teito, fundación, climatización (calefacción, ventilación, aire acondicionado) e outras grandes reparaciones / substitucións.
O que é "estándar" é diferente de cidade a cidade e propiedade a propiedade, pero normalmente aconséllolles aos clientes contra a sinatura de calquera aluguer que cambie a carga destes custos de reparación ou de substitución ao inquilino. Se o seu propietario solicita que pague por estes custos, hai compromisos.
Por exemplo, se o arrendamento di que son responsables da reparación e substitución do HVAC, suxiren ao señorío que está "substituíndo" e que a súa obriga de reparación está limitada a un contrato de mantemento, quizais dúas veces ao ano, e que sexa o responsable de Todas as reparaciones xerais ata un determinado importe máximo anual.
8. ¿É asignable o arrendamento?
Comprobe se o propietario ten o dereito de rescindir o contrato de arrendamento no caso de solicitar unha asignación; é dicir, para que outra persoa asuma o arrendamento se vende o negocio. Para moitas empresas, a súa situación é unha gran peza do seu valor.
Se o propietario ten o dereito de rescindir o arrendamento unha vez que solicite unha tarefa, que podería matar a súa venda. Solicite ao propietario que elimine esta disposición ou permita que se modifique para que non se aplique en caso de venda da súa empresa. Comprender que o propietario aínda quere o dereito de rexeitar a asignación se o novo inquilino non é financeiramente aceptable.
9. ¿Necesito unha garantía persoal ?
Se pode fuxir coa sinatura dun contrato de arrendamento sen garantía persoal, ten moita sorte. A maioría dos propietarios estes días non asinarán a menos que personalmente garanta o arrendamento. Pero as garantías son negociables.
Considere proporcionar unha garantía por só unha parte do prazo de aluguer, digamos a metade. Ou negociar para unha garantía que dura só 6 a 12 meses despois de que remate en vez do resto do prazo de aluguer.
10. ¿Son realista?
Se o arrendamento constitúe o 3% dunha propiedade maior, o propietario será moito máis improbable que negociar con vostede que se o seu espazo é do 25% ou máis. Para comprender realmente que elementos son importantes para negociar, considere a contratación dun avogado para revisar o documento e axudarlle coas negociacións.
O seu arrendamento pode parecer increíblemente unilateral e pesado, pero hai algunhas razóns moi boas para moitas destas disposicións e un avogado pode axudarlle a decidir cando cortar e executar e cando o risco paga a pena.
Para máis información
Buscar e alugar unha situación comercial