Ao ir a rexistros de inmobles vendidos, o profesional inmobiliario selecciona propiedades vendidas recentemente que son similares ás propiedades do suxeito e na mesma zona xeográfica. Ao comparar estas propiedades e axustar as diferenzas de recursos, faise unha estimación de valor para a propiedade do asunto.
No entanto, un profundo profesional inmobiliario fará un segundo CMA diferente para un vendedor ou un comprador.
Unha segunda CMA completa incluiría comparacións coas propiedades semellantes que se atopan actualmente na zona. Usaríase o mesmo proceso, pero coas propiedades actualmente listadas. Isto permitiría avaliar a competencia actual e podería levar a un aumento ou diminución da estimación en función das propiedades vendidas.
Tamén coñecido como: CMA, análise comparable
Calidade das eleccións comparables
A precisión das CMA para determinar o valor de mercado é crucial para a selección das mellores propiedades comparables. Tres axentes que elixan un mesmo comparable entre tres ou catro empregados poden presentar algunhas valoracións moi diferentes. Isto sucede moito cando un vendedor está a mercar para un axente de publicidade. Reciben unha estimación de valor de varios axentes e están sorprendidos polas diferenzas. Desafortunadamente, moitas veces o que lle dá o maior número é o que recibe a ficha e, normalmente, non é un bo número.
Hai varias cousas a considerar ao elixir comps:
- Cando a propiedade vendida: As vendas máis de dous ou tres meses no pasado non son bos comps, especialmente nos mercados en rápida evolución. Canto máis recente sexan as vendas, a menor probabilidade de que o mercado se manteña o suficiente como para que os prezos vendidos dos inmobles sexan irrelevantes no momento da CMA.
- Onde está a propiedade: A mellor situación é que a casa está na mesma subdivisión. Isto non é posible en moitos casos, polo que a seguinte consideración é localizar comps no mesmo barrio ou área xeral. Cando non pode obter comps axeitados deste xeito, casas moi similares en subdivisións similares noutras partes da cidade pode ser o único recurso dispoñible.
- Características da casa: cando se trata do número de habitacións, baños, metragem cadrada da casa, tamaño do solar e outras características da casa, as casas comparables deberían ser o máis parecidas posible. É raro, excepto nas grandes subdivisas de corte de galletas, que terá todas estas cousas para comparar exactamente.
Calidade dos axustes
O dito último elemento tróuxanos unha discusión sobre como compensamos o noso cálculo polas diferenzas nas estruturas. Facemos axustes, como os de avaliadores, para axustar os prezos vendidos das casas comparables para mellor unir a nosa propiedade obxecto.
Noutras palabras, se temos unha casa de 3 dormitorios e 2 baños con garaxe anexa de dous automóbiles e 2100 metros cadrados de área de estar, intentaremos atopar tres ou catro comps con todas esas características igual. Non obstante, raramente o faremos, así que teremos que facer axustes aos prezos vendidos.
- Digamos que un comp só ten dous cuartos. Debemos supoñer que tería vendido por máis cartos con tres, así que imos engadir algo de diñeiro ao seu prezo actual vendido para axustalo a ter tres cuartos. O mesmo pasa cos baños e os espazos de garaxe.
- Se é doutro xeito, digamos tres cuartos de baño cando a nosa materia na casa só tiña dous, entón restaríamos o valor dun baño do prezo vendido no noso axuste.
- Non necesitamos facer nada co metraje cadrado ata que fagamos o noso cálculo final.
Unha vez que axustaremos os nosos prezos de venda comparables, dividimos cada prezo vendido polos seus pés cadrados para obter o prezo vendido por metro cadrado. Nós promediamos os dos nosos tres ou máis comps para obter un valor medio por metro cadrado. Entón simplemente multiplícanos polo metraje da casa do noso suxeito para obter o noso valor estimado de mercado actual.
Alí ten a gran imaxe de facer un CMA, pero vai querer cavar e aprender máis e practicar antes de facelos polos clientes.