Se é novo para o negocio inmobiliario ou novo para a área, obtén axuda. A CMA non é só unha matemática comparativa. Un coñecemento profundo da dinámica das vendas de inmobles na área específica é necesaria para facer xuízos a partir dos datos presentados. "Inmobiliario é local" é unha cita coñecida porque é certo e ten que aprender todo sobre o seu mercado local.
Noutras palabras, necesitas saber algo sobre o teu mercado e por que as vivendas nunha zona véndense de forma diferente e por prezos máis altos ou baixos que casas comparables noutra área.
Simplemente comparar os números sen coñecer os barrios e as propiedades pode ser un desastre. A actividade máis importante dun CMA é a elección de propiedades comparables.
Propiedades comparables recolleitas coidadosamente
Ao seleccionar propiedades que considere comparables á propiedade do asunto, consideracións importantes inclúen:
- Estadísticamente, as vendas moi por encima ou por debaixo da maior parte do grupo son sospeitosos. Probablemente sexan motivos válidos para a diverxencia. Se ten bastantes comps recentes, arroxa o camiño demasiado alto e as vendas de prezos moi baixas.
- Asegúrese de xustificar comps non utilizados. Se vostede decide un comparable non é apropiado, ten un bo motivo. Se o cliente preguntou máis tarde por que non usou unha determinada casa, vai querer que poida responder de forma verídica e xustificar as súas accións.
- Tire propiedades comparables da área da propiedade do asunto ou o máis preto posible. Se é imposible atopar cantidades suficientes no mesmo barrio, pode ser necesario empregar algúns procedentes dun barrio similar noutra parte da cidade.
- Usa comparables vendidos que non son demasiado antigos. Mantéñase o cadro de tempo máximo posible. Nos mercados rápidos, isto é fácil, pero non tanto cando as vendas son lentas. Se ten que volver máis de dous ou tres meses, probablemente necesitará facer algúns axustes subjetivos durante o longo período. Non é doado, xa que realmente non hai ningunha regra sobre como facelo con precisión.
- Cando a cantidade permite, use só tipos de construción similares. Un exemplo podería ser a propiedade do asunto sendo unha casa de historia única e moitos dos comps son dúas historias. Coa nosa poboación envellecemento, moitos anciáns buscarán unha casa de historia única, polo que podería ser máis demandado
Axuste de valor para diferenzas de propiedade
Ao comparar propiedades similares, sempre hai diferenzas. Asegúrese de axustar a estimación do valor da propiedade do suxeito polas súas diferenzas coas propiedades comparables:
- Engade ou resta o valor para a diferenza do tamaño da lotería ou da superficie.
- Fai o mesmo por diferenzas características, como cuartos, baños, garaxe, etc.
- Mire as diferenzas de financiamento que poderían influenciar o prezo de venda. O financiamento do vendedor pode ocasionar, a veces, un maior prezo pagado por unha propiedade que non está relacionada co seu verdadeiro valor. Lembre que estas deben ser transaccións de "lonxitude do brazo". Non debe haber situacións especiais, vendas familiares, vendas de socorro, etc.
Unha análise actual do mercado competitivo
Non se pode completar un informe completo e detallado para o seu prospecto / cliente sen unha análise de mercado semellante das propiedades enumeradas e competir coa súa casa no momento. A súa recomendación de prezo de lista pode modificarse cara a arriba ou cara a abaixo dependendo de cantas casas están listadas na zona no momento e os seus prezos de lista.
Sabendo que algúns dos comps vendidos máis elevados proviñan de períodos con moi baixo inventario, poderiamos modificar a súa estimación de prezo de lista un pouco máis se o mercado actual ten un inventario significativamente maior. Indo cara á outra dirección, se hai menos casas dispoñibles, pode que poida axustar o prezo de pedido cara a arriba.
Resultados que se amosan nun formato de fácil comprensión
Esta non é unha promoción para "bonita". Existen solucións de software para case calquera sistema de MLS que producen informes de aspecto moi pulido para a análise comparativa do mercado. O valor está nos datos e na súa interpretación. Non permita que o brillo da "presentación" tome máis importancia que a selección e interpretación dos datos.