• Uso da terra: o plan: os municipios desenvolven plans mestres para o uso das súas terras, tránsito, áreas comerciais e residenciais, así como escolas e parques comunitarios.
• Códigos de zoneamento: se desenvolven códigos de zonificación, leis ou ordenanzas para especificar que usos e tipos de construción permiten en determinadas áreas.
• Permisos de zonificación: os permisos de zonificación son unha ferramenta para facer cumprir as ordenanzas de zonificación. Deben concederse permisos para todos os usos e estruturas.
Houston, a cidade sen a palabra "Z"
Quería falar sobre iso, en parte porque Houston, TX é a única gran cidade dos Estados Unidos sen ordenanzas de zonificación. A outra razón é que eu nacín alí e vivín alí ata despois do ensino medio. É unha cidade ben como van as cidades, pero deixei de viaxar e aínda non me gustan os aspectos planos, quentes e húmidos de vivir alí. Con todo, de volta ao tema en cuestión.
Houston nunca tivo ordenacións de zonificación. Pódese supoñer que atoparía unha situación bastante horrible alí, como:
- un alto crecemento nun pequeno barrio de fogares unifamiliares, que sobresaen e sacan o sol.
- un campo de tiro interior situado entre unha residencia de anciáns e un centro de gardería.
- un Super Walmart dereito no medio do centro da cidade.
Hai outras historias de terror que estou seguro de que podes traer á mente.
O interesante é que ningún deles será atopado en Houston. A pesar de que a cidade nunca tivo leis de zonificación, dirixíndose a ela pensaría que parece que a maioría das outras cidades que viu.
Non se trata de ningún control sobre o desenvolvemento, só que non se realiza en Houston nas mesmas formas xeográficas xeográficas.
As restricións de declaración utilízanse como un método de control. Tamén os códigos de construción que restrinxen a utilidade que pode usar a estrutura certa para as áreas residenciais axudaron a manter algúns usos comerciais fóra de áreas residenciais.
É difícil argumentar que ningunha zonificación é prexudicial para o desenvolvemento, xa que Houston adoita demostrar o contrario. Os desenvolvedores teñen moita máis latitude na situación de Houston, aínda que non se lle outorguen ningún reinado sen ningunha maneira. Con restricións de escritos, códigos de construción e restricións de uso relacionadas coas propiedades circundantes, Houston ten un pouco do mellor dos dous mundos. Os desenvolvedores poden construír ou converter novas estruturas ou instalacións existentes con poucas varianzas de código menores.
Un exemplo pode ser converter un centro comercial pechado para un centro de actividade de Seniors ou ao revés. A zonificación podería facer isto imposible, mentres que Houston simplemente quere que o novo uso cumpra as ordenanzas de seguridade e uso.
A pregunta ten que ver por que Houston está só entre as principais cidades para non ter zonificación. Parece que a carta da cidade requirida e a posta en marcha da zonificación requirían poñelas nun voto popular, e non só unha decisión do consello da cidade. Os defensores chegaron a votar en 1948, pero fallou.
Dúas veces máis, en 1962 e 1993, fallou nuevamente. A xente simplemente non o quería nin pensaba que era necesario, xa que Houston estaba bailando sen problemas importantes.
Non quere dicir que nunca houbera problemas. Agora e logo, os desenvolvedores comerciais e de alto nivel quedaron un pouco densos na colocación da súa estrutura. Os edificios máis tarde foron moi próximos para ampliar as estradas ou xestionar os requisitos de utilidade.
En resposta, no canto da zonificación, as restricións de retroceso, o espazo de estacionamento e os buffers en torno a grandes edificios foron promulgadas. A diferenza é que, a diferenza da zonificación, non están relacionadas coa xeografía. Están relacionadas coa proximidade dos edificios e os seus usos. Houston seguramente non sufriu as diferentes aproximacións, xa que o desenvolvemento sempre foi robusto. A cidade mantén unha taxa de crecemento manexable e agresiva.
Non sempre é un problema ser diferente.