Como en todas as pro- racións de transferencia inmobiliaria, necesitaremos saber se estamos prorrateando "por" ou "a" a data de peche, así como se estamos a usar un "ano de banqueiro" de 360 días ou un ano calendario de 365 días.
Os pasos son:
- Determine o número de días desde o peche ata o día da caducidade da política.
- Calcule o custo por día do seguro.
- Multiplique o número de días a cantidade por día.
Imos facer unha prorrata de seguro de mostra. Un investidor inmobiliario está asumiendo a póliza de seguro nunha propiedade de aluguer. O premio anual para a política é de 1350 dólares. O premio de política foi pagado en pleno o 12 de febreiro e a clausura é o 15 de outubro do mesmo ano. Estamos a usar un calendario de 365 días e prorando "a través" de pechadura. Isto significa que o vendedor paga o día do peche.
- # de días do 16 de outubro ao 11 de febreiro o próximo ano é: 16 de outubro e novembro 30 + 31 de decembro 31 de xaneiro + 11 de febreiro = 119 días
- $ 1350 divididos por 365 días = custo diario de $ 3.70
- $ 3.70 de custo / día X 119 días = cantidade prorrogada de 440.30 dólares.
Este importe sería CREDITADO ao Vendedor e DEBIDO ao Comprador.
Proporción e Declaración de Clausura
Por que hai elementos nunha declaración de peche de transacción inmobiliaria que debe ser avaliada?
- Diñeiro en custodia - ás veces é necesario decidir se algún dos cartos en custodia para os gastos debe ser devolto ao vendedor ou ficar en custodia para o comprador.
- Seguro: as primas de seguro son pagadas por diante, polo que o vendedor pagou por un ano completo de seguro. Na pechadura, algúns dos primeiros cartos son devoltos ao vendedor durante o resto do ano que non terán a propiedade.
- Impostos sobre a propiedade - Como o seguro, pero funciona doutro xeito. Digamos que está pechando en xuño e as contas fiscais deste ano saen no mes de novembro para o pago ata o 1 de xaneiro. O comprador será o propietario no momento do imposto, pero non foron durante todo o ano fiscal. Polo tanto, o vendedor debe a cantidade debida entre o peche ea data de caducidade do imposto. Normalmente, ese importe se acredita ao lado do comprador da declaración no peche e o comprador paga os impostos cando o ven.
- Rendas - As propiedades de aluguer terán aluguer pagado durante o mes a principios de mes na maioría dos casos. Polo tanto, se o negocio pecha o día 15 do mes, o vendedor foi pagado durante todo o mes, pero só a metade da mesma. O comprador será acreditado pola cantidade de rendas nos últimos 15 ou 16 días do mes.
- Pagamentos de arrendamento comercial: existen varios tipos de arrendamentos con diferentes estruturas de pagamento. É complicado, pero unha pechadura requirirá a proporción do que se debe ao vendedor polo seu período de propiedade eo resto pertence ao novo propietario.
- Aluguer de explotacións e aloxamentos. Moitas veces as granxas e os ranchos poden estar arrendando terras dun veciño ou do goberno para pastar. Se é así, calquera prepago que se aplique ao momento posterior ao remate deberá acudir ao vendedor, xa que xa non son propietarios. O comprador será o responsable.
É importante saber que estas son prácticas aceptadas, pero algunhas delas poden ser negociadas como parte do contrato de compra. Non están cubertos de ferro. Particularmente con propiedades comerciais, un afiado profesional inmobiliario pode ser valioso para o seu cliente, sinalando as áreas do negocio que se puideron negociar se alcanzaron un estancamento do prezo.