Este pequeno número pode dicirlle se é probable que gañe cartos.
O desafío de valorar tal propiedade non é tan difícil como podería soar. En realidade, calcular a taxa de capitalización dos inmobles é doada e non debería levar máis de cinco minutos.
Comézase por comprender exactamente cal é a taxa de tapa.
Cal é a taxa de maiúsculas?
A taxa máxima é a taxa de retorno que pode esperar do seu investimento en función da cantidade de ingresos que cre que a propiedade xerará para ti. É, por suposto, un factor moi importante. Non vas investir coa intención de perder cartos.
Esta é unha boa forma de facer comparacións de propiedades similares porque se toman en conta todos os gastos. Cando dúas propiedades parecen bastante semellantes, pero custa máis, pode ser porque está xerando máis ingresos ou porque ten menores gastos.
Como calcular a taxa de tapa
Pode calcular a taxa de maiúsculas empregando os ingresos operativos netos e os prezos de venda recentes das propiedades comparables. A taxa de capitalización determínase e logo aplícase á propiedade que estás a mercar para determinar o seu valor de mercado actual baseado na renda.
Primeiro, obtén o prezo de venda recente dunha propiedade de ingresos similar.
Usemos o exemplo dun proxecto de apartamentos de seis unidades vendido por 300.000 dólares.
Agora determine os ingresos operativos líquidos para o proxecto de piso ou o aluguer neto realizado polos propietarios. Resta os gastos operativos excepto a hipoteca. Este cálculo valora a propiedade coma se tivese pagado cartos por iso.
Dicir a renda de aluguer despois de todos os gastos que deduce é de $ 24,000. Agora divídese o beneficio neto de operación polo prezo de venda para chegar ao límite máximo: $ 24,000 en gastos divididos polo prezo de venda de $ 300,000 dálle unha taxa de maiúsculas de .08 ou 8%.
Como usar a taxa de tapa
Un investidor pode empregar a taxa de cobertura de dous xeitos. Quizais queira valorar unha propiedade que ten a intención de vender en base ás taxas de mercado para outras propiedades comparables recentemente vendidas, ou pode querer determinar se o prezo de compra dunha propiedade é razoable se está a pensar en comprar isto.
Cando estás a vender
Digamos que posúe un pequeno proxecto de apartamentos e quere venderlo. Recolle información sobre as propiedades vendidas recentemente na zona que son similares ás súas. Poderían ter máis ou menos unidades, pero intenta atopar propiedades que sexan o máis parecidas posible ao que quere vender.
Vostede atopa tres propiedades que se venderon nos tres ou catro meses anteriores. A parte complicada é poder atopar os seus ingresos operativos líquidos. Ás veces, esta información publícase na lista como punto de venda, pero moitas veces non é así, especialmente cando o beneficio neto de explotación non é favorable. Podes obter este tipo de información dun axente inmobiliario comercial, con todo, especialmente se está a incluír o inmoble en venda con ela.
Entón chega a tres taxas de capitais de propiedade cun promedio do 9,2 por cento. O beneficio neto de explotación da túa propiedade é de 31.000 dólares. Agora todo o que tes que facer é dividir o beneficio neto de explotación segundo a taxa máxima: 31.000 dólares divididos por .092 saen a 226.957 dólares. Hai o valor da túa propiedade.
Pode basear o prezo que quere pedir a propiedade desta figura e poñela no mercado.
Cando estás a mercar
Vai traballar coas propiedades listadas cando compara propiedades para unha decisión de compra. Isto fai que sexa aínda máis sinxelo obter os seus ingresos operativos líquidos e calcular a taxa máxima para cada un. Podes comparalas para ver cal sería a mellor compra.
Pero verifique os seus gastos e rendas de calquera xeito, xa que se pode subir á cima se pode detectar oportunidades para reducir os gastos ou aumentar as rendas.
Pode considerar que os gastos son anormalmente altos para o tipo e tamaño dunha propiedade ou pode descubrir que as rendas que se cobran están por baixo das taxas de mercado para propiedades comparables. Calquera destas situacións aumentaría a taxa de tapa, facendo que sexa unha mellor propiedade potencial se se corrixen.
Digamos que ten o seu ollo nun pequeno proxecto de apartamentos específico que está listado por 495.000 dólares. ¿Paga a pena no mercado actual ou é demasiado caro? Unha vez máis, obtén algunhas propiedades comparables e unha taxa media de vendas vendidas. Usaremos a nosa tarifa de 9,2 por cento de novo como exemplo.
Se o beneficio neto de explotación desta propiedade é de 39.500 dólares, paga a pena o prezo de compra? Non, porque dividir esa renda pola taxa máxima proporciónalle 429,348 dólares. Un prezo de venda de 495.000 dólares é un pouco máis da marca.
Cales ingresos operativos netos necesitarían para obter ese valor de lista? Cambia a fórmula e multiplica o prezo de venda polo prezo máximo. Multiplique 495.000 dólares en 9.2 por cento e xorde un beneficio neto de explotación obrigatorio de 45.540 dólares.
Pero recordade, pode haber bos motivos polos que unha propiedade xustifique unha mellor taxa de tapa. Pode ser a situación ou as características e calidade dos edificios e contornas. Todo debe ser avaliado antes de tomar unha decisión, pero a taxa de tapa axuda.