Dificultade: Fácil
Tempo necesario: 5 minutos
Vexa como:
- Determine a renda operativa bruta (GOI) da propiedade:
Rendemento Potencial Bruto : Vacancia e Perda de Crédito = Rendemento Operativo Bruto
- Determine os gastos operativos da propiedade. Isto incluiría os gastos de xestión, xurídicos e de contabilidade, seguros, conserxaría, mantemento, subministracións, impostos, servizos públicos, etc.
- Reste os gastos operativos da Renda Operativa Bruta para chegar á renda operativa neta. Usando o exemplo dunha propiedade cun beneficio bruto de explotación de $ 52,000 e gastos operativos de $ 37,000, o noso rendemento operativo neto sería:
$ 52,000 - $ 37,000 = $ 15,000 Renda Operativa Net
Os acredores comerciais utilizan diferentes criterios de cualificación para determinar se unha hipoteca está garantida e canto van prestar contra unha propiedade. Os propietarios dos investimentos xeralmente non son avaliados individualmente no seu historial de crédito, xa que non é tan importante para o valor como o potencial de xeración de ingresos dos bens a ser hipotecados.
O feito é que un comprador de vivenda vai vivir na casa que está a mercar, polo que o valor avalía a súa capacidade de pagar a hipoteca ea súa historia de pagar as obrigacións de débeda.
É unha situación moi diferente dunha propiedade comercial, digamos un complexo de oficinas. Os compradores están a mercar esta propiedade para un único propósito; para xerar fluxo de caixa positivo dos ingresos por aluguer.
Ingresos
A motivación para a compra é a renda, polo que o valor quere valorar a propiedade baseada principalmente na renda que xerará.
Seguro, condición de propiedade e outros factores ingresan na cualificación de hipoteca, pero a renda é o gran factor. Se a propiedade pode servir a débeda (pagar os pagos de hipoteca) e aínda ten un fluxo de caixa mensual de ingresos aceptable, entón é probable que se inicie unha hipoteca.
Gastos
Por suposto, os gastos son a metade das principais consideracións no cálculo de NOI. É fundamental capturar todos os gastos operativos da propiedade. Estes poden e adoitan incluír:
- Marketing e publicidade: dependendo do tipo de propiedade, esta categoría de gastos pode variar moito. Para un inmoble de apartamentos, a maior parte deste gasto sería a publicidade para xerar candidatos ao inquilino. Para unha propiedade de venda polo miúdo ou de oficina, o mesmo aplicaríase, pero tamén pode haber gastos de comercialización para presentar os bens a consumidores ou clientes para os inquilinos.
- Xestión: a xestión profesional é a norma para maiores propiedades comerciais. Este gasto é significativo, pero pode compensarse moito polo aforro que a xestión profesional pode xerar na operación e mantemento da propiedade.
- Utilidades. Os que non pasaron aos inquilinos estarían nesta categoría.
- Reparacións e mantemento: todo o deseño de xardíns para a fixación de unidades de aire acondicionado rotos ou a pintura de unidades está neste cubo.
- Seguro: este é un gasto importante tamén.
Estas son as categorías principais e hai outros gastos que dependen do uso da propiedade e dos inquilinos.
Se os ratios desexados polo valorado en función da renda non apuntan á aprobación, os mutuários poden obter máis cartos por un pago inicial para achegar as razóns. A renda operativa neta é moi importante nos préstamos comerciais.
Consellos:
- Teña moito coidado de obter todos os gastos operativos no cálculo. Os gastos desaparecidos aumentarán os ingresos netos de explotación e, así, provocarán que o seu cliente pague overpay para o inmoble baseándose na valoración empregando a taxa máxima.
- Para os cálculos dos investimentos máis utilizados explicados e unha folla de cálculo para calcularlos, tome esta lin, para os 10 cálculos superiores .
O que necesitas:
- Calculadora
- Compensación exhaustiva dos gastos operativos.
Ningún destes cálculos son ciencia do foguete. Poderás rapidamente subir á velocidade e poder facelas ou discutirlas de forma intelixente cos clientes dos inversores comerciais.