Unha visión xeral sobre o que se debe prestar atención aos novos regos de reparación do IRS
Se unha reparación particular fai que o equipo funcione mellor, restaurar a propiedade á súa condición normal ou adaptar a propiedade a un uso novo ou diferente, entón o gasto é capitalizado e depreciado durante varios anos.
Os gastos de reparación e mantemento que non correspondan ás categorías de melloracións, restauracións ou adaptacións poden deducirse íntegramente no ano en que se pague o gasto.
Os conceptos básicos
"Se reparas cousas, podes deducirlo", afirma Steve Nelson, un contador público certificado que escribiu extensamente sobre como deducir as reparaciones no blog Evergreen Small Business e escribiu un e-book Preparing Form 3115 para o Novos Reglamentos de Propiedade Tangible .
"Se o que fai é unha mellora, restauración ou adaptación", di Nelson, "as novas regras din que imos capitalizar e depreciar a menos que sexa unha cantidade tan pequena que sexa pequena pataca".
Reparacións rutineiras e mantemento que poden deducirse de inmediato
"Xeralmente, pode deducir os importes pagos por reparación e mantemento para a propiedade material se os montos pagos non se requiren para ser capitalizados." (IRS.gov, Publicación 535, Gastos empresariais, capítulo 7, sección sobre custos de reparación e mantemento).
Ao definir o que podemos deducir en función do que non nos esixe capitalizar, isto nos obriga a facer a pregunta: ¿debe capitalizar este gasto? Se non, entón podemos deducirlo.
Noutro apartado da Publicación 535, o IRS aclara a distinción entre mantemento e reparación:
"Reparación. O custo de reparar ou mellorar a propiedade utilizada no seu oficio ou negocio é un gasto deducible ou de capital. Mantemento de rutina que mantén a súa propiedade nun estado de funcionamento eficiente normal, pero iso non aumenta materialmente o sustancialmente prolonga o útil A vida do inmoble é deducible no ano en que se incurre. Se non, o custo debe ser capitalizado e depreciado ". (IRS.gov, Publicación 535, Gastos empresariais, capítulo 11, sección sobre Axustes).
Teña en conta que aquí o IRS define o que significan por mantemento de rutina. Mantemento de rutina, o IRS di, "mantén a súa propiedade nun estado de funcionamento eficiente normal". Un exemplo sería cambiar o aceite nun coche. Cambiar o aceite mantén o coche funcionando de forma normal e eficiente, pero non prolonga substancialmente a vida útil do coche. Non obstante, a substitución da transmisión ou do motor prolongaría sustancialmente a vida útil do automóbil, polo que sería máis unha reparación que debe ser capitalizada.
Reestruturación e mantemento: a proba "BRA"
Os custos de reparación e mantemento que melloran a propiedade, ou restaura- lo á condición de traballo ou adaptan a propiedade a un novo uso teñen que capitalizarse e depreciarse durante varios anos. Isto pódese recordar facilmente se se usa a proba BRA, un mnemónico acuñado por Tony Nitti.
As etteracións B son reparaciones que fan algo mellor do que era antes. En concreto, as reparaciones están incluídas na categoría de melloras se:
- Fixar un defecto que existiu antes de comprar a propiedade
- Corrixir un defecto que ocorreu mentres a propiedade estaba sendo feita
- Ampliar ou ampliar a propiedade para que teña máis capacidade, ou
- Espérase que a calidade, a forza, a eficiencia ou a produtividade da propiedade
Para obter máis información, consulte o ¿Que é unha mellora? sección da normativa de Propiedade Tangible e Q & A.
As restauracións, como se podería esperar, son reparaciones que restablecen algo á súa condición normal. Arranxando un tellado ou substituíndo completamente o tellado son dous exemplos de restauracións. En concreto, as reparaciones corresponden á categoría de restauracións se se trata de reparaciones que:
- Restaurar a propiedade deteriorada para a súa "condición operativa normalmente eficiente"; ou
- Substitúe un importante compoñente ou parte estructural substancial dunha peza de propiedade; ou
- Reconstruír a propiedade como condición nova; ou
- Resultan nunha perda, venda ou cambio deducibles ou tratamento de perda de vítimas para a propiedade ou compoñente da propiedade.
Para obter máis detalles, consulte o que son os importes para restaurar unha unidade de propiedade? sección da normativa de Propiedade Tangible e Q & A.
As adaptacións son reparos que cambian a forma en que a propiedade ou o equipo se está a usar.
Por exemplo, supoña que un propietario do edificio converte unha fábrica nun showroom. Como se está utilizando o edificio os cambios de fabricación a venda polo miúdo. Unha vez que o contribuínte cambiou a forma en que usa o inmoble, todas as reparaciones relacionadas coa adaptación da propiedade son capitalizadas.
En concreto, o IRS di que un gasto de adaptación é "Un importe paga para adaptar unha unidade de propiedade a un uso novo ou diferente se a adaptación non é consistente co uso habitual da unidade de propiedade no momento en que o colocou inicialmente en servizo "(do que adapta a unidade de propiedade a un novo ou diferente uso da sección de Asignación de Propiedades Tangibles da Q & A).
Atallos: Tres regras de porto seguro
A regra xeral é que os gastos de reparación e mantemento deben ser capitalizados e depreciados. Hai excepcións a esta regra xeral. De feito, hai tres excepcións, que o IRS chama portos seguros. Pero mesmo cun porto seguro, non se pode simplemente escatimar o gasto. O IRS espera que os contribuíntes realicen unha elección formal (chamada "elección") engadindo unha declaración electoral ás declaracións.
Elección do porto seguro de 2.500 dólares para pequenos contribuíntes.
Unha persoa ou empresa pode deducir de inmediato os gastos de reparación e mantemento se o custo é de 2.500 dólares (ou menos) por elemento ou por factura . Un negocio cun "extracto financeiro aplicable", con todo, ten un importe de porto seguro de $ 5,000. Este límite de 2.500 dólares ten efecto para o ano fiscal 2016.
Para os anos fiscais 2014 e 2015, o límite era de $ 500. Consulte o Aviso 2015-82, Aumentar o límite de porto seguro de Minimis para os contribuíntes sen un estado financeiro aplicable (pdf), no sitio web do IRS para obter detalles sobre este cambio. Para obter máis información sobre esta disposición, consulte a sección de elección do porto seguro de minimis do Q & A no sitio web do IRS.
Porto Seguro para pequenos contribuíntes
As reparaciones poden deducirse inmediatamente se o importe total pagado por reparaciones e mantemento na propiedade é inferior ou igual a 10.000 dólares ou 2 por cento da base non adaptada da propiedade, o importe inferior . E o porto seguro só está dispoñible para empresas con ingresos inferiores a 10 millóns de dólares ea propiedade que se repara ten unha base non adaptada inferior a 1 millón de dólares. Para obter máis información sobre esta disposición, consulte as opcións de seguridade para a pequena páxina dos contribuíntes da Q & A no sitio web do IRS.
Safe Harbour para mantemento de rutina
Se as reparaciones consisten en mantemento de rutina, os gastos de reparación poden deducirse inmediatamente. Estes son o tipo de reparación que ocorre regularmente.
O IRS explicou isto con certo detalle. Para que o mantemento da rutina sexa inmediatamente deducible, o IRS quere que o gasto cumpra os catro criterios seguintes:
- As reparaciones son actividades regularmente recorrentes do tipo que esperas realizar;
- As reparaciones resultan do desgaste de usar nun comercio ou negocio;
- As reparaciones son necesarias para que a propiedade funcione de forma eficiente no seu estado normal;
- E está totalmente esperado que as reparacións deberían realizarse ben:
- Máis dunha vez durante un período de 10 anos (para edificios e estruturas relacionadas con edificios), ou
- Máis dunha vez durante a vida da clase do inmoble (para bens distintos dos edificios).
(A vida da clase refírese ao número de anos nos que o IRS espera que depreciemos a propiedade. Isto descríbese na Publicación 946, Como depreciar a propiedade , especialmente a sección de clase de propiedade do capítulo 4 e do apéndice B.) - desde o porto seguro para Sección de mantemento de rutina do Q & A no sitio web do IRS. Unha palabra de precaución: o porto de mantemento de rutina non se aplica aos gastos que se atopan baixo a categoría de mellora.
Disposicións Parciais
Supoña que un señorío substitúe un teito nunha propiedade de aluguer. Pensemos nesta situación. Cando a propiedade foi posto en servizo como aluguer, o custo da propiedade dividiuse en dous: terra e edificio. A terra é un activo non depreciador. O custo do edificio foi capitalizado e depreciado durante un período de anos (27,5 anos para inmobles residenciais ou 39 anos para bens inmobles comerciais). Así, o custo do tellado anterior está incluído no custo do edificio e está a ser depreciado co tempo.
Agora o señorío substituíu o tellado. Este tipo de restauración debe capitalizarse e depreciarse (máis de 27,5 anos ou 39 anos, segundo corresponda). Polo tanto, agora o propietario ten dous activos en depreciación: o edificio orixinal eo novo tellado. Pero o tellado vello está incluído no edificio. Así, en certo xeito, o señorío deprecia un activo (o tellado anterior) que xa non existe. Neste escenario, o IRS permite ao propietario facer unha disposición parcial. En esencia, o propietario pode amortizar o custo do tellado anterior (eliminando así esa parte do custo do programa de depreciación do edificio).
Cal é o beneficio? Isto ten unha dedución inmediata para o tellado anterior, que compensa a desvantaxe de ter que depreciar o novo tellado durante varios anos. E isto elimina o antigo teito (o seu custo histórico e a súa depreciación acumulada) do balance do contribuínte. Un extra engadido: "Non hai amortización de recaptura porque non houbo venda nin cambio", di Phil Zaman, director da Oficina Nacional de Impostos CBIZ. Así, as disposicións parciais dan como resultado unha depreciación menos acumulada para recuperar se o inmoble véndese nun futuro.
O que necesitas mirar
Para determinar correctamente o que se pode deducir e o que ten que capitalizarse, revisamos o gasto, canto custa e como o gasto se relaciona coa propiedade reparada ou mantida. "Temos que ter coidado non só para escribir cousas", di Nelson, "Estas disposicións de propiedade tanxible dixeron que necesitamos ver realmente estes gastos". Entón, como podemos ver estes gastos?
Para cada gasto de reparación ou mantemento:
- Revisa a factura para o gasto
- Cal é o gasto? Aplicar a proba BRA: é o gasto unha mellora, unha restauración ou unha adaptación?
- Canto é o gasto?
- ¿Cada elemento na factura é igual ou inferior a 2.500 dólares? A factura total é igual ou inferior a 2.500 dólares? Se é así, considere usar o porto seguro de minimis .
- ¿O importe igual ou inferior a 10.000 dólares? Igual ou inferior ao 2 por cento da base non xustificada da propiedade que se está a reparar? Se é así, considere usar as eleccións do porto seguro para pequenos contribuíntes.
- Cal é a natureza da reparación? ¿A reparación é unha parte esperada e necesaria de manter a propiedade en condicións de funcionamento normalmente eficientes? Se é así, considere usar o porto seguro para o mantemento de rutina.
- Considere se se pode escribir unha "disposición parcial".
- Capitaliza os gastos necesarios e configura un calendario de depreciación para eliminar os gastos de reparación.
Recursos para o escavador máis profundo nas Reparacións e as deducións de mantemento:
- Unha ollada en profundidade: o IRS finaliza os regos nas disposicións da propiedade depreciable material (Parker Tax Publishing, 8 de setembro de 2014).
- Aviso 2015-82 (IRS.gov, pdf), que cambiou o porto seguro de minimis de $ 500 a $ 2,500; resumido no IR-2015-133: para as pequenas empresas: o IRS eleva o límite de gasto de propiedade material a $ 2,500; Simplifica o depósito e rexistro (IRS.gov, 24 de novembro de 2015).
- Normas de propiedade material - Preguntas frecuentes (IRS.gov, 13 de marzo de 2015).
- Decisión do Tesouro 9636: orientación relativa á dedución e capitalización de gastos relacionados coa propiedade material (IRS.gov, data efectiva 19 de setembro de 2013).
- Procedemento de ingresos 2015-20 (IRS.gov, pdf); resumido no IR-2015-29: o IRS fai máis doado para as pequenas empresas aplicar regulacións de reparación para 2014 e anos futuros (IRS.gov, 13 de febreiro de 2015).
- Normas sobre a propiedade material - Reparar as regras e os recursos (AICPA.org)
- Implementación das novas normas de propiedade material ( Xornal de Contabilidade , 31 de xaneiro de 2014).
- Mantemento rutineiro do porto seguro baixo os novos regulamentos de reparación do IRS (Nolo.com)
- Pequeno contribuínte Safe Harbour para arranxar e mantemento (Nolo.com)
- Requisitos dos propietarios baixo os regulamentos de reparación do IRS (Nolo.com)