01 - Só hipotecas de interese - Unha elección popular durante períodos de alta valoración
- O mutuários satisfai o director cun pagamento en globo
- O préstamo é reemortizado e o mutuários terá un pagamento mensual novo e significativamente maior
- A propiedade véndese.
A vantaxe é que un préstamo hipotecario de interese só permite ao mutuários aplazar os pagamentos principais por ese período de 5-10 anos mantendo os pagamentos mensuais baixos e potencialmente liberando o diñeiro para outros investimentos ou para satisfacer os gastos mensuais. Ademais, durante este período, os pagos de interese só son deducibles de impostos (consulte co seu profesional fiscal, por favor).
Un exemplo único de hipoteca / alto valor de interese
A hipoteca exclusiva de interese converteuse nunha opción popular para os investimentos en áreas nas que o aumento dos valores de propiedade ou os altos períodos de valoración fixeron que o investimento de fluxo de caixa positivo resultase particularmente difícil.
Aquí tes un exemplo, estás buscando unha casa. Os valores e os prezos dos inmobles están subindo na zona que estás mirando. Simultáneamente, os teus outros investimentos non están funcionando moi ben. Pode considerar unha hipoteca de interese como a mellor estratexia. Pero lembre, os acredores ver hipotecas de interese só como máis arriscada e eles van prezos a eles máis elevados.
Exemplo: un préstamo de só 30 anos de interese en 100.000 dólares a unha taxa de interese do 7,0%:
• Pago único interese: $ 583 / mes, $ 7,000 / ano
• Pago convencional: $ 665.30 / mes, $ 7.984 / ano
• Aforro nos primeiros dez anos: $ 82 / mes, $ 984 / ano
02 - Cartas de vida de préstamo e razóns para un préstamo só con interese
Intereses e pagos principais
A figura 1, arriba, mostra o calendario de pagamento mensual do préstamo. O investidor paga intereses só durante o período inicial do préstamo, entón o préstamo se amortiza para pagar o saldo principal de 100.000 dólares durante os anos restantes.
Na Figura 2 móstrase que o saldo principal mantense plano durante o período de xuros e só empeza a declinar unha vez que o investidor comeza a pagar o principal. Un préstamo de interese só pode ser adecuado para un investidor que:
- Intenta evitar un fluxo de caixa negativo nos primeiros anos dun investimento,
- Os plans para virar a propiedade,
- Ten outros usos para o diñeiro que se pagaría como principal, ou
- Espera elevados niveis de valoración da propiedade.
Riscos potenciais
O risco principal para o investidor está quedando con patrimonio negativo se o valor de mercado da propiedade diminúe, xa que non se paga ningún principal durante o período de interese.
Outros riscos potenciais inclúen:
- A súa renda non aumentou como se esperaba
- Pode haber sancións por pagamento anticipado
- Como moitos tipos de hipotecas de interese son taxas ajustables (ARM), os pagamentos iniciais poden ser baixos, pero se os tipos de interese se elevan, así serán os pagos
- Non tes o diñeiro cando se require o reembolso principal
- O mercado inmobiliario xeral declina e vende non é inmediato.
- É difícil prever cales serán as taxas de interese se o principal é reemortizado.
O autor: Chris Smith é un investidor inmobiliario, fundador dunha referencia en liña para investimentos e profesionais inmobiliarios e publicou artigos na Corporate Finance Magazine, Euromoney e na Business Journal Network.
03 - Actualización desde Mortgage Crash
ACTUALIZACIÓN:
Quería actualizar este artigo post-falla. Agora é 2016 e o mercado inmobiliario aínda se está recuperando do accidente que comezou en 2006. Houbo moitos apuntes para poñer a culpa ao fallo, e un dos obxectivos era a política de préstamos laxa. As empresas hipotecarias foron acusadas de prestar a persoas que non deberían obter unha hipoteca, ou a quen obteñan hipotecas que non podían pagar.
Eu non creo que as hipotecas de interese só fosen un factor, xa que son un nicho bastante especial usado por parte dos inversores. Non obstante, algúns deles pasaron porque estaban demasiado apalancados. Do mesmo xeito que con moitos tipos de préstamos creativos, o préstamo de interese converteuse case inexistente despois do accidente, pero volveuse ao corrente habitual nos días de hoxe. Serve ben certas estratexias de nicho de investimento lexítimo.