Na subagencia, o axente que o comprador está a traballar para o vendedor como subagente do corredor da lista. Isto é importante, xa que o axente que traballa co comprador debe deberes fiduciarios ao vendedor, non ao comprador.
Esta práctica está máis que morto na maioría dos estados, xa que a axencia de compradores é cada vez máis común e porque os compradores necesitan un defensor para representar os seus intereses na transacción. Ademais, como os corretores de revenda e os seus clientes vendedores son responsables das accións, erros e omisións do subagente, esta non é a situación desexada na maior parte do mercado inmobiliario actual.
Actualización: O estado actual de representación na industria
As leis inmobiliarias son específicas do estado e hai bolsas con diferentes estatutos e prácticas. Nalgunhas áreas os avogados aínda pechan as transaccións como exemplo. Non obstante, a maior parte do que falarei aquí é a forma na que practicamos en moitos estados estes días.
A subagencia simplemente non se fai moito máis. O corretor de publicidade non actúa como axente do vendedor, eo comprador non está representado por alguén con deberes ao vendedor. Vexamos algunhas das variacións da representación.
A maioría de todos os estados esixen algún tipo de divulgación para o cliente ou o cliente potencial sobre como estará representándoos na súa transacción inmobiliaria. Asegúrese de comprender as regras do estado e as distintas formas nas que pode ser o seu representante. Os seus deberes e obrigacións para o cliente variarán significativamente en función do tipo de representación á que estea de acordo de forma contractual.
O axente do vendedor ou o axente do comprador
En realidade actúa como un verdadeiro axente, e en moitos estados, isto débese especificar expresamente por escrito. Tes deberes fiduciarios para o vendedor ou o cliente comprador:
- Lealdade: debes actuar exclusivamente no mellor interese do teu cliente. Ningún outro interese pode ter precedencia, incluídos os intereses do corredor ou axente.
- Confidencialidade: todas as comunicacións confidenciais entre vostede eo seu cliente e información confidencial deben manterse confidenciais para sempre. Existen excepcións para as ordes xudiciais.
- Divulgación: ten o deber de revelar ao seu comprador calquera cousa de natureza material sobre a transacción ou a propiedade.
- Obediencia: non podes facer nada de forma ilegal, pero se é legal e instruídas polo cliente para facer algo, deberías facelo.
- Coidado razoable: leve un enfoque profesional a todos os traballos para o cliente e espérase que use unha atención razoable para realizar as súas funcións de forma moi profesional.
- Contabilidade: contabilización adecuada de todo o diñeiro ou outras cousas de valor que lle sexan encomendadas polo seu cliente.
Transaccionista ou facilitador
Debido a que as relacións coa axencia son raras nestes días, a maioría dos corredores e axentes actúan como corretores de transaccións ou facilitadores de transaccións.
Non es un axente e non se esixen obrigacións fiduciarias. Na actualidade, estará ofrecendo a mesma lealdade, coidado razoable, información de divulgación e contabilidade de todos os xeitos. Non estás tan atrasado como o máis alto dun estándar como é cando es un axente.
Responsabilidade Vicaria
Tiven varios avogados como compradores no meu mercado e podo dicir que NUNCA quería que actuase como axente. Vostede ve, o axente eo cliente son considerados como un en algúns aspectos. É unha relación superior e o cliente realmente pode entrar en problemas legais co axente incorrecto.
Vostede ve, a responsabilidade vicaria é o cliente responsable das accións do axente. Supoñendo que non hai nada fraudulento, pero o axente fai un gran erro, o cliente sería tan responsable. Podes ver por que un avogado non quere ser responsable dos erros que un axente inmobiliario pode facer.