¿Que é unha residencia de saída?
Fannie Mae e Freddie Mac definen unha residencia de saída como o fogar que actualmente é propiedade e residía polo prestatario que busca hipotecar un novo fogar.
Os mutuários que actualmente teñen unha casa adoitan ter tres opcións cando deciden comprar unha nova residencia principal. Eles poden:
Vende a residencia actual e paga a hipoteca en circulación
Converte a propiedade nunha segunda casa, supoñendo que poden cualificar tanto os pagos hipotecarios existentes como novos ou
Converte a propiedade nunha propiedade de investimento e proporcione documentación que alugará a propiedade e utilizará os ingresos para compensar o pagamento da hipoteca
En xullo de 2008, tanto Fannie como Freddie reforzaron significativamente as pautas de subscrición nas residencias de saída. En xullo de 2013 finalmente os afastaron.
Cambios nas directrices de subscrición de "residencia de saída"
As directrices de "residencia de saída" ás veces imposta foron impostas durante o auxe da crise financeira e pretenden ser de natureza temporal a pesar de persistir durante máis de 6 anos.
O obxectivo desta política foi asegurar que os mutuários teñan capacidade e reservas financeiras adecuadas para xestionar con éxito múltiples propiedades.
En xullo de 2008, Fannie Mae estableceu estas pautas de subscrición respecto de propiedades adicionais de propiedade:
Necesitarán verificar o 30% de capital na súa casa actual. (Isto reduce as preocupacións de que poidan estar considerando un "valor predeterminado estratéxico" na vella casa. Será necesario un AVM (Módulo de Valoración Automatizado) ou avaliación para probar a súa posición de capital.
Os ingresos por aluguer deben documentarse cun contrato de arrendamento completamente executado. O arrendamento pode ser mes a mes.
O valor requirirá unha copia do depósito de seguridade e proba de depósito.
Non se permite o ingreso por aluguer dun membro da familia ou dunha persoa con relación establecida co mutuários.
O 75% dos ingresos da renda verificados pódese usar para compensar os gastos de vivenda.
As novas directrices en vigor agora eliminarán ou afrouxarán varias destas cualificacións pesadas.
Máis importante aínda, Fannie Mae está eliminando o requisito de 30% de capital. Tamén están a permitir unha maior latitude para aqueles que planean manter e alugar a súa residencia actual mediante a flexibilización das orientacións sobre o uso inmediato dos ingresos por aluguer.
Máis importante para os compradores de vivendas que teñan a súa residencia actual baixo contrato para vender, xa non esixen que peches esa transacción antes de pechar a nova.
Directo da boca do cabalo:
Debido a que hai outras políticas en vigor que tratan adecuadamente o historial de crédito, a renta de aluguer e as reservas financeiras, Fannie Mae está a eliminar algúns dos requisitos específicamente asociados coa conversión dunha residencia principal
Cando o mutuários posúa bens inmobles hipotecados, o estado da propiedade determina como debe considerarse a cualificación da nova transacción hipotecaria como a PITIA da propiedade existente (o seu principal mensual, xuros, impostos, seguro e pagamento da asociación de propietarios).
Se a propiedade hipotecada pertencente ao mutuários é a residencia principal actual do mutuários que está en espera de venda pero non se pechará (con transferencia de título ao novo propietario) antes da transacción obxecto, o valor agora pode usar un contrato de compra executado, que experimentou pasando a fase de continxencia de financiamento, para eliminar o pago de hipoteca actual a partir da relación entre débeda e rendemento do mutuários.
Os acredores hipotecarios deben continuar a seguir o nivel de ingresos por aluguer e os requisitos de reserva financeira cando o prestatario converte a súa residencia principal actual a unha propiedade de investimento.
Ambos os cambios son razoables e atrasados.
Estes cambios tamén son agradecidos por profesionais inmobiliarios e hipotecarios, ademais de moitos que sexan compradores de vivendas afectadas anteriormente polo vello conxunto de directrices de subscrición.