Comprensión dos números
Se o uso dunha propiedade é xerar ingresos por rendas ou arrendamentos, o método de renda de avaliación ou valoración úsase máis comúnmente. O beneficio neto xerado pola propiedade utilízase xunto con certos factores para calcular o seu valor no mercado actual se se vende.
Non se trata só dos investimentos da propiedade que están interesados na renda neta xerada polas operacións.
Case sempre estarán buscando financiamento e os acredores examinarán coidadosamente os detalles de ingresos e gastos para asegurarse de que o investimento estea protexido. Os acredores queren ver rendas de ocupación normais que exceden os gastos suficientes para facer os pagamentos das hipotecas cun beneficio que quedan para os propietarios.
Usando a taxa de maiúsculas ( taxa de maiúsculas ) para estimar o valor
Ao empregar a taxa de capitalización para valorar unha propiedade de renda, utilízase o beneficio neto de explotación da propiedade e existe unha relación inversa entre o prezo de solicitude ea taxa de subida. Noutras palabras, canto maior sexa o índice de tapa, menor será o prezo de venda.
Usando o multiplicador de aluguer bruto para o valor estimado
O Multiplicador de renda bruta ou GRM usa o aluguer bruto dunha propiedade máis que o beneficio neto de explotación empregado con taxa de tapa. Hai dous xeitos de facer este cálculo, xa que hai ingresos brutos brutas (GPI) e ingreso operativo bruto (GOI).
Como se pode ver a partir dos cálculos de cada un, a estimación do valor é moito mellor usando a Renda Operativa Bruta , xa que se consideran perdas por ocupación e sen pagamento.
A continuación, a condición e os gastos futuros deben ser considerados
Máis subjetivo, pero moi importante, ten en conta a condición de propiedade.
Como ningún dos métodos de valoración de ingresos considera a condición de propiedade e futuros grandes custos de reparación probables, débense considerar os que se cheguen a unha estimación final do valor.
Ao comprar unha propiedade existente, podería estar funcionando de forma moi eficiente, ou podería haber problemas operativos que deprimen a renda neta. Cando os investimentos están evaluando un proxecto de apartamento como exemplo, as rendas poden non ser as rendas, e os gastos poden ser maiores ou menores do que deberían ser.
Digamos que un señorío estivo dando concesións de aluguer a algúns inquilinos a cambio de servizos, ou só porque tiveron problemas eo propietario non quere despexarlos. Ou, os reparos e gastos de mantemento foron máis baixos que a norma para propiedades similares. O señorío pode estar canso de funcións de xestión ou non só o preocupado polos problemas que baixan do camiño debido a un mal mantemento.
Os investimentos que examinan cada aspecto da operación poderían ver unha oportunidade porque os números de aluguer non son reais. Eles ve que conseguir que os inquilinos nesas unidades en rendas correntes completas farían unha diferenza significativa na rentabilidad neta, polo que queren compra-lo. Poden ver que os gastos do inmoble non son como deben ser e a propiedade está en mal estado, polo que poden pasar a compra.
Os investimentos agudos e definitivamente os acredores destilarán coidadosamente as finanzas do proxecto para asegurarse de que os números reais sexan o que están a traballar. É sorprendente cantas propiedades comerciais menores son mal administradas. Tanto as rendas son demasiado baixas, os gastos demasiado altos ou unha combinación de ambos. Os investimentos que se deteñen nos cálculos básicos de avaliación sen escavar nas rendas e os gastos adoitan pasar nas mellores ofertas ou overpay para as propiedades.
Coñeza o método de ingresos, xa que se usa moito
Se planea traballar cos clientes do investidor, gastar un tempo significativo no seu caso para aprender o método de renda de avaliación. Non quere que os seus compradores ou vendedores investidores utilicen terminoloxía que non recoñece ou solicite os cálculos que non pode realizar.
Traballar cos investimentos pode ser bastante gratificante, xa que este nicho de mercado inmobiliario é bastante activo.
Tamén vai construír grandes negocios de repetición, así como referencias de clientes satisfeitos do investidor.
** Actualización: estou a actualizar este artigo despois do colapso do mercado inmobiliario e durante o que parece ser o comezo dunha recuperación. Os taxadores volvéronse extremadamente conservadores logo dos problemas do mercado e foron acusados de retardar a recuperación por propiedades infravalorizadas e utilizando empréstimos para comparables. Non obstante, parece que están volvendo a apostar agora mesmo.