Por que os compradores usan hipotecas manta
Os compradores, particularmente nos mercados inmobiliarios comerciais, usan hipotecas manta por varios motivos. Os acredores fan cartos facendo préstamos. Se as cifras funcionan e reciben suficiente seguridade, os acredores comerciais orixinarán hipotecas manuais utilizadas nos investimentos en propiedades comerciais. Quizais a súa próxima inversión sería mellor servida empregando unha hipoteca manta.
Necesitas consolidar propiedades para unha refinanciación
Un investidor pode ter varias propiedades financiadas en diferentes momentos e con termos de hipotecas moi diferentes.
Se as taxas son baixas, podería ser posible agrupar propiedades xuntas para o financiamento cunha hipoteca manta. Ao facelo, os pagos poderían ser menores en total. Tamén podería permitir que o propietario retire efectivo para ser usado para máis investimentos. Particularmente se un investidor está a realizar varias casas compradas en diferentes momentos a diferentes taxas de hipoteca, esta pode ser unha opción se hai algún patrimonio. Para propiedades detidas por un tempo, pode parecer así:
- Propiedade Un valor de $ 165,000, o saldo do préstamo de $ 125,000 ao 6,5%, o pago de $ 847 / m
- A propiedade B ten un valor de $ 172.000, o saldo do préstamo de $ 122.000 ao 6,75%, o pago de $ 809
- A propiedade C ten un valor de $ 149,000, o saldo do préstamo é de 118 mil dólares no 6,0%, o pago de $ 746
- O valor total é de 468.000 dólares, o total debido é de 365.000 dólares, os pagamentos totais de 2.402 dólares
- O patrimonio é de aproximadamente o 23%, polo que é posible un préstamo.
- A nova hipoteca manta de $ 365,000 na taxa actual de 5.0% é o pago de $ 1.959
- Incremento de 443 dólares no fluxo de caixa mensual
Aumentar o financiamento para novas adquisicións
Supoña que un investidor quere desenvolver ou rehabilitar unha propiedade comercial. A cantidade de efectivo necesario para a compra e o traballo é maior que o préstamo só. O comprador podería proporcionar outras propiedades nunha transacción de hipoteca inmobiliario.
Nas condicións correctas, o comprador podería obter máis que os fondos necesarios para o novo proxecto. Como podes ver no exemplo anterior, estamos a traballar con propiedades detidas por un tempo ou tiñan grandes pagos. O novo préstamo necesitará un patrimonio significativo, especialmente se se sacan cartos.
Mellores condicións de préstamo
Ao incluír outras propiedades nunha hipoteca manta, o prestamista está mellor protexido con valor extra como seguridade. Isto pode usarse con frecuencia como unha ferramenta para negociar mellores taxas de interese ou outros termos de préstamo. Se un pagamento máis baixo permite un fluxo de caixa positivo das rendas, este pode ser o camiño a seguir. Supoña que os gastos aumentaron, talvez os impostos. Usando este enfoque, o investidor podería volver ao próximo fluxo de caixa ou preto dela cunha hipoteca manta.
Os vendedores poden bloquear a propiedade extra no papel de soster
Se vender un inmoble e pedir que asume algún financiamento, un vendedor pode protexer mellor a súa posición se poden obter o comprador para usar outros bens que teñen como garantía adicional para o préstamo. Quizais un investidor de casa familiar de aluguer cunha carteira significativa estea intentando pasar ao investimento de apartamentos.
Atópase un proxecto, pero o vendedor debe recuperar parte do financiamento. Só poden facelo se o comprador usa outras propiedades para darlle maior seguridade ao vendedor.
Como podemos ver, hai razóns de negocios moi sólidas para utilizar unha hipoteca de coberturas inmobiliarias. Se algúns ou todos estes criterios están presentes, os compradores, vendedores e acredores deben considerar esta alternativa.