Tamén se pode calcular nos anos posteriores en función do valor proxectado da propiedade menos o saldo da hipoteca. Sería o investimento patrimonial actual que tería na propiedade axustado por calquera aumento no valor e pendente da hipoteca.
Por que medir o ROE nos próximos anos?
A diferenza doutros cálculos de ROI, Return on Investment, este mide o retorno dun número cambiante. O diñeiro que puxo no pago inicial non cambiou, pero ao longo dos anos fanse outros factores e cambian o rendemento do patrimonio neto. Isto é porque o teu capital cambia. En primeiro lugar, vexamos os beneficios que lle gusta de posuír o aluguer:
- Pagando o préstamo: a medida que continúa os pagos de hipoteca, está a pagar o saldo do préstamo principal. O seu capital aumenta debido a que se debe menos en relación ao valor.
- Apreciación en valor: a súa casa está a apreciar en valor ao longo do tempo. Entón, mentres baixas o que debes, tamén aumentas o que vale. A diferenza entre os dous está crecendo; equidade.
- Fluxo de caixa : todos os meses terás que gastar algo de diñeiro, o diñeiro que se paga no aluguer que supera o pagamento e os gastos de hipoteca.
- Aumento do imposto sobre a renda: a depreciación é un gran beneficio. Cada ano pode deducir da renda do aluguer unha porción do valor da estrutura como depreciación. Non gastou nada, pero a dedución é igual que tíñas.
Son sorprendentes vantaxes que fan que os inmobles sexan moito mellores que outros activos de investimento. Non obstante, vemos que hai un par de persoas que están cambiando o noso patrimonio, que está a medrar constantemente. Vexamos un exemplo:
Vostede compra unha casa de aluguer por 100.000 dólares con 20.000 dólares cara abaixo. O ano de compra ves que vale 100.000 dólares, pero só debes $ 80.000, xa que tes ese pago de US $ 20.000 como capital.
Digamos que o seu fluxo de caixa positivo anual é de $ 3.600, ou $ 300 por mes por hipoteca e gastos. Así, o noso ROE é de 3.600 $ / $ 20.000, ou 0.18 = 18% de retorno sobre o patrimonio neto. Es un gurú de investimentos!
Agora imos avanzar dez anos. Estivo pagando a súa hipoteca e a casa valorouse en valor, agora vale $ 118,000. O saldo debido á hipoteca caeu de $ 80.000 a $ 66.000. Agora mira o teu capital. $ 118,000 - $ 66,000 = $ 52,000, o seu novo capital no noso exemplo sinxelo. Agora volvemos a facer o cálculo para ROE. Estás a recibir un pouco máis no aluguer, polo que o fluxo de caixa agora é de 4.400 dólares ao ano. $ 4,400 / $ 52,000 = 8,5% de retorno sobre o patrimonio neto.
Que pasou? É sinxelo, xa que o incremento do capital non seguramente podería aumentar as rendas de xeito rápido. Entón, este é aínda un gran investimento? Mire o que podes facer agora con 52.000 dólares. Pode ser hora de vender e reinvertir.