Cancelación dun contrato de arrendamento
Moitos arrendamentos inmobiliarios permiten ao propietario do edificio cancelar o arrendamento se o edificio se fai parcial ou totalmente inhabitable debido a unha perda física.
O propietario pode ter dereito a rescindir o contrato de aluguer mesmo se a porción do edificio ocupado polo inquilino non foi danada. Se o edificio está totalmente destruído, o propietario pode ter a opción, pero non a obriga, de reconstruír a estrutura. O propietario pode non estar obrigado a reparar ou substituír un edificio gravemente danado a non ser e ata que recibise un pagamento do seguro.
Como demostra o seguinte exemplo, a cancelación dun contrato de arrendamento pode afectar gravemente a un pequeno negocio que está a pagar menos do que a taxa de aluguer vai. Tamén demostra a importancia da cobertura de interese foral.
Exemplo
Floyd posúe Pisos Fantásticos, un negocio que vende alfombras e outros revestimentos de chans de un almacén. A empresa aluga a metade dun almacén de 20.000 pés cadrados de Peerless Properties. Actualmente paga $ .50 por metro cadrado por 10,000 pés cadrados ou $ 5,000 por mes. O valor de aluguer do almacén é de $ .75 por metro cadrado ou 7.500 dólares por mes.
O valor do aluguer significa que o arrendador pode recoller a prezos de mercado.
Floyd negociou o seu arrendamento hai dous anos, cando os prezos dos alugueres na súa área estaban deprimidos. As rendas recuperáronse desde entón, pero o contrato de Floyd non caducará durante tres anos. Se Floyd perda o arrendamento, a súa firma tería que alugar outra propiedade a prezos de mercado.
En virtude dun novo contrato de arrendamento, a empresa probablemente pagaría un adicional de 2.500 dólares máis por mes, ou 30.000 dólares por ano, para alugar. Se a empresa perdeu o seu arrendamento hoxe, tería un gasto adicional de 90.000 dólares nos próximos tres anos.
Floyd engadiu unha serie de melloras e melloras ao almacén desde que comezou o seu arrendamento. Estes inclúen novas iluminacións, baldas personalizadas e actualizacións para o dock de carga. As melloras forman parte do edificio. Floyd non os posúe, pero terá un interese no seu uso polo resto do seu arrendamento.
A última hora dunha noite, a fiación defectuosa acende un incendio que dana gravemente o edificio. Separadamente dun pequeno fume para materiais de revestimento, a porción do almacén ocupada por Pisos Fantásticos non está afectado polo incendio. Non obstante, Peerless Propiedades cancela o arrendamento de Floyd. Fantastic Flooring está asegurado polo dano aos seus materiais de revestimento baixo a súa política de propiedade comercial . Non obstante, Fantastic Flooring non ten cobertura para a perda económica que sufrirá debido á perda do seu arrendamento. A empresa tampouco ten cobertura pola perda de uso das melloras que realizou no edificio. Estes elementos non foron danados, polo que a perda de uso non está cuberta polo seguro de propiedade da empresa.
Floyd podería protexer o seu negocio contra as perdas económicas que resultan da cancelación dun contrato de arrendamento mediante a compra de cobertura de interese foral. Esta cobertura pode engadirse a unha política de propiedade comercial a través dun formulario separado.
Seguro de xuros forales
O seguro de xuro foral cobre a perda financeira que sustenta debido á cancelación do seu arrendamento. Para que unha perda se cubra, debe derivarse dunha perda física directa de (ou dano) propiedade nos locais descritos nas declaracións. Ademais, o dano debe resultar dun perigo asegurado baixo a túa política .
A cobertura de interese foráneo pode incluír calquera dos seguintes, se se mostra un límite de seguro no horario de cobertura:
- Intereses de aluguer dos inquilinos Esta é a diferenza entre o aluguer mensual que paga eo valor de arrendamento da propiedade (a taxa de arrendamento do mercado). No exemplo anterior, o Arrendamento de inquilinos de pisos fantásticos é de 2.500 dólares (7.500 dólares menos 5.000 dólares).
- Bonos de Pagamento Esta é a parte non amortizada dun bonos en efectivo que pagou para obter un contrato de arrendamento e que non se lle devolverá. Por exemplo, pagou ao seu propietario unha bonificación de $ 5,000 para asegurar un arrendamento de 3 anos en lugar dun arrendamento de 5 anos.
- Melloras e melloras O seu negocio pode ter realizado melloras na súa propiedade de aluguer que non pode eliminar legalmente. O interese arrendado cuberto inclúe a parte non amortizada dos pagamentos que fixeches para melloras. Non inclúe o valor das melloras cubertas por outros seguros.
- Renda prepago Esta é a porción non amortizada do aluguer que pagou por adiantado que non se reintegrará a vostede. Por exemplo, vostede pagou tres meses de aluguer por anticipado cando alugou a súa propiedade.
Interese neto leasehold
Baixo a cobertura de interese foral, o límite do seguro exprésase en términos de interese por arrendamento neto . Se o seu arrendamento é cancelado, o máximo proveedor da súa aseguradora pagará a súa perda. É o seu interese de aluguer neto no momento da perda. O interese neto de arrendamento inclúe dous compoñentes.
Inquilinos (Lease Interest) (TLI) Isto representa o beneficio que recibirá dun arrendamento favorable durante os meses restantes. O seu TLI é o valor actual dos seus intereses forales brutos . Calcula multiplicando o interese do arrendamento bruto polo factor de interese de arrendamento aplicable. O interese do arrendamento bruto é a diferenza entre o valor de aluguer das súas instalacións eo aluguer que paga cada mes. Por exemplo, supoña que a taxa de mercado para alugar é de $ 5,000 por mes e a súa empresa está a pagar actualmente 3.500 dólares. O seu interese por arrendamento bruto é de $ 1,500 ($ 5,000 menos $ 3,500).
O factor de interese foral derívase dunha táboa ligada á túa política . Os factores varían segundo a taxa de xuro existente e os meses restantes no contrato de arrendamento. Por exemplo, supoña que ten 36 meses restantes no seu arrendamento. Se o tipo de interese previsto supera o 5 por cento, o factor de interese foral é de 33.4213. O seu interese por arrendamento neto é de 1.500 dólares X 33.4213 ou 50.132.
Intereses arrendáveis mensuais (MLI) O interese arrendatário mensual reflicte o seu custo mensual por pagos de bonos, melloras e melloras e aluguer pre-pago. Estes elementos non se aplicarán se non pagou unha bonificación, realizou melloras ou pagou aluguer por anticipado. Se desexa asegurar estes custos, cómpre calcular o interese por aluguer mensual por separado. Para cada elemento, o custo orixinal divídese co número de meses restantes no seu arrendamento cando realizou o gasto. Por exemplo, supoña que seis meses no seu arrendamento de 36 meses, gastou $ 25,000 para melloras. O seu MLI é de R $ 25.000 / 30 ou 833.
Interese de arrendamento neto
O límite que se mostra na túa política de cobertura de interese foráneo é a suma dos intereses do arrendamento dos teus inquilinos e os teus intereses de aluguer mensual á data de inicio da túa política. Por exemplo, se o seu TLI é de 1.500 dólares eo seu MLI é de $ 833, o seu interese por arrendamento neto desde o principio é de 2.333 dólares. Este é o máximo que a súa aseguradora pagará baixo a cobertura de interese foral se o seu arrendamento se cancela na data de inicio da súa política.
O seu interese neto de arrendamento declina cada mes durante o período da súa política. Se o seu arrendamento é cancelado, o máximo que o asegurador pagará baixo a cobertura de interese foráneo é o seu interese de arrendamento neto no momento da perda . A súa aseguradora calculará o interese do arrendamento neto engadindo o seguinte:
- O seu interese de arrendamento bruto multiplicado polo factor de interese foráneo para os meses restantes do seu arrendamento no momento da perda
- O seu interese de arrendamento mensual multiplicado polos meses restantes do seu arrendamento no momento da perda