Forma parte do edificio
As inquilinos mellóralas e melloras son pagadas polo inquilino pero forman parte do edificio. A non ser que un contrato declare o contrario, o propietario xeralmente obtén a propiedade das actualizacións unha vez instaladas.
O inquilino mantén un interese insurable no uso das melloras. O interese do inquilino na propiedade cesa cando o arrendamento finaliza e o inquilino afástase. O seguinte exemplo mostra algunhas melloras que un inquilino pode facer.
Exemplo
Larry posúe Leather of Luxury, unha tenda de artigos de coiro situada nun centro comercial. Larry opera o seu negocio a partir do espazo de venda polo miúdo que leva do propietario do centro comercial, Shopping Centers Inc. Larry realizou varias melloras no seu espazo de aluguer xa que Luxury Leathers mudouse nel fai dous anos. Estes inclúen novas iluminación empotrada, alfombras novas e unha pequena oficina que Larry construíu detrás da área de venda polo miúdo.
O contrato de arrendamento entre Larry e o seu patrón afirma que as melloras que Larry realiza para o edificio durante o prazo do arrendamento convértense en propiedade do señorío no momento en que se instalan. Os terreos TIB completados deben estar asegurados polo propietario. Centros Comerciais Inc
asegurou o edificio baixo unha política de propiedade comercial. A política abrangue automaticamente todas as melloras do edificio que se realicen durante o período de política.
Larry sabe que calquera TIB que instala será propiedade do seu señorío. Con todo, Larry terá o uso destas melloras para o resto do seu arrendamento.
Larry podería perder o interese do seu uso na propiedade se os TIB están danados ou destruídos por un incendio ou outro perigo. Afortunadamente, Larry pode asegurar o seu interese nas melloras baixo unha política de propiedade comercial.
Significado de TIBs
Moitas políticas de propiedade comercial definen as melloras e melloras dos inquilinos como instalacións, alteracións, instalacións ou adicións a un edificio que ocupas pero que non posúes. É dicir, os TIB son elementos que compras ou instalaches á súa conta pero non se poden eliminar legalmente.
Exemplos de TIB son a oficina, luces e moquetas que Larry instalou na súa tenda. Esta propiedade agora forma parte do edificio. Porque Larry non o ten, non pode levar consigo se se muda a outro lugar. Se Larry intentou eliminar a propiedade, podería danar o edificio.
Quen é responsable do seguro?
Os TIB poden estar asegurados polo inquilino ou polo propietario. O contrato de arrendamento deberá indicar claramente quen é a parte responsable da prestación de seguros. En caso contrario, poden xurdir conflitos cuxo seguro, o propietario ou o inquilino, deberían aplicarse a perdas que impliquen TIB mal.
O arrendamento tamén debe especificar cando a propiedade dos TIB pasa do inquilino ao propietario. Isto moitas veces (pero non sempre) ocorre cando se instalan as melloras no edificio.
Cobertura de seguros para o propietario
Dado que os TIB son propiedade do señorío, moitas veces son asegurados en conxunto co edificio baixo a política de propiedade comercial do propietario. As políticas adoitan abarcar o edificio programado na política, complementos e accesorios (propiedade significa propiedade permanentemente adherida ao edificio). Un exemplo de fixación é unha candelabro instalada no teito dun restaurante.
Supoña que o contrato de arrendamento entre Luxury Lights e Shopping Centres Inc. require que o terratenente asegure TIB. Se Shopping Centers Inc está asegurada baixo unha política típica de propiedade, a oficina, alfombras e luces empotradas que instalou Larry debería cualificar como propiedade cuberta.
As melloras realizadas por un inquilino aumentan o valor do edificio do propietario. Se un inquilino gasta 15.000 dólares en TIB, o valor do edificio aumentará en 15.000 dólares.
O límite de construción da política do propietario debe ser aumentado polo valor das TIB. En caso contrario, o edificio pode estar subinsurado. Se ocorre unha perda e o propietario non conseguiu comprar os límites axeitados, o señorío pode incorrer nunha sanción de coassecemento .
Cobertura de seguro para inquilino
Se o arrendamento esixe que o propietario poida reparar ou substituír os TIB mal, entón o inquilino non necesita asegurar estes elementos. Se non, os TIB deberían estar asegurados baixo a política de propiedade do inquilino. A maioría das políticas de propiedade comercial cubren automáticamente, como propiedade comercial de empresas, un interese por uso do inquilino nas TIB.
Dependendo da túa política, os TIB poden estar cubertos por un custo de reposición ou base real en efectivo. As perdas xeralmente están cubertas na súa totalidade só se fai as reparaciones "inmediatamente" (esta palabra non está definida). Se non reparas TIB con prontitude, o asegurador só poderá pagar unha porción do seu custo orixinal en función da seguinte fórmula:
Custo orixinal X número de días a partir da data de perda á caducidade do seu arrendamento / número de días desde a instalación de melloras á caducidade do arrendamento
Por exemplo, supoña que Luxury Leather asinou un contrato de cinco anos o 1 de xaneiro de 2015. Larry completou as melloras o 1 de xaneiro de 2016. Todas as melloras foron destruídas por un incendio o 1 de xaneiro de 2017. A aseguradora de Larry non pagará máis que o seguinte:
$ 15.000 X 1095 (tres veces 365) divididos entre 1460 (catro veces 365) = $ 11.250
A súa aseguradora non pagará nada se o seu propietario repara ou substitúe as melloras danadas.
Fixtures comerciais
Mentres que os inquilinos non poden arranxar os TIB instalados, poden eliminar unha categoría de propiedade chamada " trade fixture s". As instalacións comerciais son elementos instalados polo inquilino que o inquilino espera eliminar cando el desbota o edificio. Son esenciais para o negocio do inquilino e poden ser eliminados sen danar o edificio. As instalacións comerciais seguen a ser propiedade do inquilino, polo que o último ten a responsabilidade de aseguralos.
Supoña que Larry instala novos armarios na súa tenda para mostrar os seus artigos de coiro. Tanto Larry como o seu patrón esperan que Larry tome os casos con el cando se mude a outro lugar. Aínda que os casos están unidos ao edificio, considéranse comerciais en lugar de TIB. Outros exemplos de accesorios comerciais son computadoras, máquinas expendedoras e equipos de tenda de máquinas.
Os inquilinos deben asegurarse de que o contrato de arrendamento especifica claramente cales tipos de bens se poden clasificar como estruturas comerciais. Se non, o propietario pode rexeitarse a permitir que o inquilino elimine determinados bens cando o arrendamento caduque.