Dificultade: Fácil
Tempo necesario: 5 minutos
Vexa como:
- Usemos o resultado de ingresos brutos xa calculado de 54 mil dólares. É se todas as unidades están cheas e todas as rendas pagas.
- Con base na experiencia, o mercado actual e a ocupación de aluguer, estimamos que as nosas perdas por prazas e non pagamento serán do 5%.
- $ 54,000 * .05 = $ 2700
- $ 54,000 - $ 2700 = $ 51,300 para a nosa renda operativa bruta
O que necesitas:
- Calculadora
É todo sobre ingresos
Pensemos no investimento inmobiliario e descompoñamos os dous principais compoñentes, ingresos e gastos. Comezaremos cos gastos.
Os gastos que están implicados no investimento inmobiliario son algúns cartos e outras entradas contables, como a depreciación. Polo tanto, non todos os gastos son efectivos do peto. Os custos de propiedade e operativos reais inclúen:
- impostos
- interese por hipoteca
- marketing e publicidade
- gastos de xestión
- xurídica e de contabilidade
- algunhas utilidades
- reparación e mantemento
- vaga e perda de crédito
- custos de adquisición e venda
Estes están bastante ben definidos e temos algún control sobre algúns deles. Podemos mercar e negociar algúns deles para reducir eses gastos. O punto é que eles van ter o que podemos estimar con precisión exacta como cantidades máximas que podemos usar en ROI e cálculos de beneficios.
Non son cousas que podemos cambiar drasticamente; isto é, a menos que poida obter impostos derrogados ou que avogados e contadores funcionen de xeito gratuíto.
Non obstante, cando se trata de ingresos, as cousas son menos cuantificables porque temos máis oportunidades e un pouco máis de control. Pensemos en algunhas das formas en que a renda é determinada e variable.
A adquisición inicial da propiedade
Como ben facemos a nosa debida dilixencia para localizar pechinchas é o primeiro control que podemos exercer sobre a renda. Non só se trata de atopar unha pechincha, senón tamén de coñecer a mellor localización, o barrio e as características da propiedade será o mellor para o aluguer.
Teña presente as características e comodidades que os inquilinos desexan, e son principalmente o que os compradores queren. Vaia a ver algunhas casas novas en subdivisións quentes. Quizais haxa algunhas cousas relativamente baratas que podes facer para que a casa que compras sexa máis desexable, polo tanto, máis na demanda.
Unha vez que descubrir onde mercar, fai a súa busca e localiza posibles propiedades. Fai máis dilixencia e moitos cálculos. Unha vez que atopa o camiño correcto, é hora de negociar o seu camiño cara a un prezo inferior ao valor de mercado actual.
Establecer o dereito de alugar
Agora, é doado só dicir, obter o máximo posible, pero iso non é necesariamente o mellor enfoque. Ten en conta as rendas previas e como se adapta a súa propiedade con características e vantaxe competitiva. A continuación, calcule as perdas cando a propiedade está vacante entre inquilinos. Vexa, se o aluguer está moi alto, probablemente terá máis tempo baleiro para que poida perder todo ou máis dos seus beneficios no aluguer máis elevado.
Ese é o control e tes algúns.
Relacións con inquilinos, publicidade e xestión
Agora que tes inquilinos no lugar, mantelos o maior tempo posible nas rendas prevalentes é un gran enfoque e tes un control disto. As excelentes relacións cos inquilinos, o excelente servizo, as boas técnicas de xestión de queixas xuntáronse como técnicas de xestión para maximizar os ingresos. Facer todas as cousas certas na comercialización, a aplicación de arrendamento e os procesos de entrevista e xestión continua manterán os seus ingresos fluíndo e reducirán a vaga e a perda de crédito.
Como podes ver, ten máis cousas que pode influenciar ou controlar no lado da renda que ao lado de gastos. Pase o tempo necesario para que o lado do gasto estea máis axustado, pero concentrarse nos elementos secundarios para sacar o máximo proveito do seu investimento en aluguer.