O valor equivale ao resultado neto de explotación dividido por taxa máxima
Se vostede é un inversor inmobiliario e está a pensar en mercar unha propiedade, unha das primeiras cousas que vai querer é determinar non só o valor de mercado da propiedade, senón tamén os seus ingresos e custos operativos.
Indica se cumpre os seus fluxos de efectivo e os seus obxectivos de rendibilidade. E se está empezando, a comprensión da taxa máxima é importante para o seu futuro crecemento empresarial.
Determinación do valor da propiedade
Primeiro debes determinar o beneficio operativo neto (NOI) da propiedade do asunto que ti ou o teu cliente estás considerando. O NOI dunha propiedade de aluguer é a súa renda menos os seus gastos. Se é un complexo de apartamentos, determine a renda neta de aluguer despois do que custe manter.
Isto pode ser un desafío porque, idealmente, necesitarás as declaracións de ingresos e gastos da propiedade que só o propietario actual tería. Pero tamén se pode estimar NOI multiplicando o prezo de venda pola taxa de capitalización.
Un exemplo
Un proxecto de apartamentos de seis unidades podería xerar un beneficio neto de 30 mil dólares de aluguer. Determine a taxa de capitalización dunha propiedade recente, comparable e vendida. Agora divídese o beneficio neto de explotación pola taxa de capitalización para obter o resultado do valor da propiedade actual.
Digamos que a súa propiedade comparable véndese por $ 250,000. Determinou que NOI da propiedade despois de deducir os gastos aplicables é de $ 50,000. Divídese polo prezo de venda de $ 250,000. Ten unha taxa de maiúsculas de .2 ou 20 por cento.
Se asume unha taxa de capitalización do 20 por cento. $ 30,000 divididos en 20 por cento son $ 150,000, que sería o valor actual da propiedade.
Outras ferramentas
Teña presente que este non é o único método para calcular os valores de propiedade de renda. É só unha ferramenta na caixa. Os distintos cálculos de rendemento e rendemento que os investimentos e os profesionais do sector inmobiliario utilizan nas súas rutinas diarias teñen algún valor.
Hai libros cheos de cálculos complicados que se usan para valorar inmobles e para determinar o rendemento dos investimentos inmobiliarios e as propiedades e operacións de propiedade de aluguer. A maioría dos investimentos usan só unha media ducia máis ou menos destes cálculos regularmente para o investimento inmobiliario residencial. Algúns se aplican á venda por xunto, algúns para proxectos de arranxo e flip e outros para investir en aluguer. Algúns son máis útiles para o investidor en alugar para determinar o desempeño a longo prazo das súas carteiras.
Inversión inmobiliaria comercial
Un novo nivel de matemáticas está implicado no investimento inmobiliario comercial. Hai algúns cálculos moi especializados que utilizan os acredores para determinar se financiar ou non unha compra ou proxecto. É bo saber deles porque moitos investimentos residenciais moi exitosos evolucionan para investir en inmobles e propiedades comerciais.
Escoller cales cálculos de valoración e beneficio usar dependen dos teus obxectivos e do tipo de propiedade.
Se vostede é un inversor que compra inmobles de vivendas unifamiliares, utilizará algúns cálculos, pero probablemente non estea interesado na taxa máxima e noutros cálculos orientados a varias familias.
Inversión inmobiliaria
O inicio dunha estratexia exitosa de investimento inmobiliario é unha estimación exacta do rendemento do aluguer para a propiedade prospectiva. Cando tes propiedades de aluguer, o rendemento da renda neta indica o que está facendo o seu investimento non só cos factores de mercado e a renda incluídos, senón tamén cos seus custos, incluíndo a xestión eo mantemento.
O punto de partida
Os que invisten en inmobles a través de propiedades productoras de ingresos deberían ter un método para determinar o valor de calquera propiedade que estean considerando comprar. As taxas de capo úsanse ampliamente nos estudos de valoración e rendibilidade de propiedades comerciais e multifamiliares.
Poden usarse para determinar un bo prezo de venda dunha propiedade ou do outro lado, o valor dunha propiedade cotizada fronte ao prezo de venda.
Como profesional inmobiliario que serve os clientes de investimento, debes estar familiarizado con todos os métodos de valoración das propiedades de ingresos. Se fai o seu propio mantemento e xestión de propiedades de aluguer, pode que non teña ningún tipo de custos, agás materiais, se non valora o seu traballo. Non obstante, é moito máis probable que teña varios custos implicados eo teu rendemento operativo neto é o número que obteñas despois de todas estas deducións de gastos.