Ademais do cálculo do rendemento do primeiro ano sobre o patrimonio neto , un investidor inmobiliario pode querer saber o seu retorno sobre o patrimonio que se proxecta para os próximos anos ou como experimentado despois do primeiro ano.
Isto podería ser importante, xa que unha vez que a propiedade apreciouse e que a hipoteca se pagou un pouco, a cantidade de capital investido nese punto pode usarse mellor noutro lugar se o rendemento actual do patrimonio neto é baixo.
- Dificultade: Fácil
- Tempo necesario: 10 minutos
Vexa como
- Obter o máis preciso posible unha estimación do valor actual ou proxectado da propiedade. Para este exemplo, utilizaremos $ 510,000 como valor de propiedade.
- Determine o beneficio das hipotecas. Para o noso exemplo, supoñemos que o saldo hipotecario é de $ 375,000.
- A continuación, calcule o fluxo de caixa despois dos impostos (CFAT) . Usaremos 17.000 dólares.
- O noso Retorno sobre o patrimonio é o CFAT / (Valor - Pago):
$ 17,000 / ($ 510,000 - $ 375,000) = .126 ou 12,6% é o noso Retorno por patrimonio
Consellos
- Neste exemplo, o rendemento do patrimonio parece grande en comparación coas taxas de interese existentes. No entanto, se a hipoteca fora abonada máis e o valor aumentara máis, o resultado podería ser a metade ou dicir o 6%.
Nese caso, é posible que a venda da propiedade e a inversión noutra sería máis sabia debido a un mellor ROE na nova propiedade.
Revisemos o ROI no investimento en aluguer de inmobles
Hai moi bos motivos polos que os investimentos descobren que os activos móbiles dos mercados de accións e bonos aos inmobles poden aumentar drasticamente o ROI, Return on Investment.
Vexamos o que fai que o sector inmobiliario sexa tan lucrativo:
- Insurable: é un activo tanxible que realmente asegura contra a perda. Se está danado ou destruído, obtense compensado. Se tes accións de accións e a empresa vai á bancarrota ou hai malas noticias de ingresos e os seus prezos de acción colapsan, esas son as pausas.
- Finitos: Poden manter a impresión e emisión de accións de stock nunha empresa, pero só hai moito inmoble no mundo. Si, podes construír algo nel, pero aínda é unha única peza única para sempre.
- Beneficios fiscais por ganancias de capital: o seu beneficio cando se venden as accións realízase no ano en que se vende, sen excepcións. Podes usar o Intercambio de impostos diferidos do 1031 do IRS para aplazar impostos de ganancias patrimoniais sobre beneficios derivados da venda de investimentos inmobiliarios. De feito, pode retrasalo por sempre. Se estivo crecendo a súa carteira ao longo dos anos utilizando 1031 Intercambios correctamente, non pagou ningún imposto sobre ganancias de capital. Se fale, os seus herdeiros herdan a propiedade no seu valor actual intensificado, e todas esas ganancias de capital só se van. Si, podes tomalo contigo.
- Retorno do fluxo de caixa e avaliación: O mercado inmobiliario ao longo do tempo demostrou aumentar o valor, aínda que hai hipo ao longo do camiño. Así que, posuíndo unha propiedade de aluguer, está gañando cartos a través da apreciación e está a alugar sobre os custos de fluxo de caixa mensual positivo.
- Crecemento de patrimonio a través do pagamento da hipoteca: está pagando ese pagamento de hipoteca cada mes, e unha parte do mesmo vai ao patrimonio neto. Está construíndo un valor de activo contra o que pode prestar a prezos moi favorables.
- Grandes débedas de gastos: conseguen deducir os gastos de xestión, mantemento e operacións, así como os impostos sobre inmobles contra a súa renda ou mesmo ingresos por parte doutros investimentos.
- A depreciación é un regalo: pode depreciar o valor da estrutura (non a terra) durante 27,5 anos. Este non é o diñeiro gastado, pero obtén unha amortización de dólares por débeda contra a renda por depreciación cada ano.
- Gran apalancamiento de baixo risco: Usando hipotecas, pode aproveitar o 80% ou máis do custo de compra dunha propiedade de aluguer. Por que gastar $ 200,000 para mercar un diñeiro en casa cando podes mercar catro deles con pagos anticipados e poñer eses catro fluxos de caixa ao banco todos os meses?