Os investimentos inmobiliarios, se son económicamente benéficos, poden asumir unha hipoteca existente do vendedor ao adquirir unha propiedade de investimento. Cando se fai isto, existe unha proporción necesaria para o interese das hipotecas asumido.
Como os xuros hipotecarios son pagos atrasados, o vendedor debe ao comprador os seus intereses "a través" da data de peche, xa que o comprador pagará ese interese no próximo pago despois do peche.
Do mesmo xeito que a maioría das proracións, teremos que saber a partir do contrato de compra se estamos a prorratear ou pechar.
- 1. Calcular os días de interese que o vendedor debe ao comprador.
- 2. Determine o importe por día do interese.
- 3. Multiplique o número de días por importe / día para o total.
Facemos unha mostra de racionalización. O 16 de xullo pechará un investidor inmobiliario nunha propiedade de aluguer. O saldo hipotecario é de 257.505 dólares, con tipo de interese do 6,75% e estamos a utilizar un ano natural de 365 días. Estaremos prorando "por" o día do peche. Isto significa que o vendedor está a pagar o día do peche do interese.
- 1. O vendedor de días debe ao comprador é 16 do 1 ao 16 de xullo.
- 2. $ 257.505 X .0675 = $ 17381.59 divididos por 365 días = $ 47.62 / día
- 3. $ 47.62 / xornada de x días 16 días = $ 761.92 do vendedor ao comprador
Este sería un DEBITO para o Vendedor e un CRÉDITO para o Comprador.
Sobre Prorating in Real Estate Transactions
A prorrata do interese hipotecario nas hipóteses non é realmente común, xa que as hipóteses hipotecarias non son comúns.
Hai unha serie de elementos nunha declaración de peche, residencial ou comercial, que requiren un pro-rating de fondos para asegurarse de que o comprador eo vendedor paguen a súa parte de tarifas en función da data de peche.
Impostos de propiedade
Os impostos sobre a propiedade son atrasados, o que significa o ano anterior. O prorrateo dos impostos sobre a propiedade é probablemente o máis común, xa que os impostos adoitan pagarse anualmente, e non mensualmente.
Ademais, se hai unha hipoteca, entón é probable que se faga un escrow de impostos mensualmente para asegurarse de que o importe factual anual pode cubrirse cando se recibe. Con base na data da pechadura, o comprador recibirá un crédito por importe do imposto que se deba desde ese día ata o inicio do ano fiscal. Entón pagarán a factura fiscal total cando se deba. O vendedor efectivamente pagará a porción dos impostos do ano ao comprador para que se empregue no momento fiscal.
Seguro inmobiliario
O comprador será o responsable do seguro desde o día do peche. O vendedor pode ter un seguro de prepago, polo que recibiría un crédito por calquera cantidade que pagase cubrindo días despois do peche.
Rendas
Isto é máis común nos negocios de apartamentos e multifamiliares, pero tamén se alugan casas familiares. A pechadura tería que ser o último día do mes para evitar un requisito de renda . Se se pecha por exemplo a mediados de mes, o vendedor xa recadou rendas durante todo o mes. O comprador recibirá un crédito por rendas desde o medio ata o final do mes.
Espazo comercial máis complexo
Existen diferentes xeitos de estructurar os arrendamentos comerciais. Algúns teñen inquilinos pagando unha porción, ou incluso todos, de impostos e outros custos de operación.
Calquera destes podería esixir unha habilitación profesional, e para un complexo de oficinas minoristas ou centro comercial, isto requiriría cálculos para cada espazo de arrendamento se compartía o gasto co propietario.
Xa mencionei a proporción de rendas comerciais, polo tanto, para un gran negocio polo miúdo de aluguer, podería haber moitos destes cálculos. É por iso que hai contadores.
Practicamente calquera transacción inmobiliaria que implique cantidades pre-pagas ou post-pagas requirirá unha pro-clasificación destes elementos no estado de peche. Non é algo que fai o profesional inmobiliario, pero necesitan poder explicalo ao seu cliente comprador ou vendedor.