As taxas de capitalización son unha ferramenta popular utilizada polos inversores inmobiliarios na valoración de propiedades. Tamén se usan para axudar a determinar os prezos adecuados de venda e venda de propiedades comerciais. Ao traballar cos clientes dos investimentos inmobiliarios, os axentes e corretores deben ser capaces de axudalos a determinar a xustificación do prezo de compra das propiedades productoras de ingresos.
Os inmobles comerciais e alugados para a xeración de ingresos dependen das taxas de cotas para axudar na avaliación das propiedades.
Coñecer o prezo de solicitude ea taxa de capitalización de propiedades comparables permitiranlle axudar ao seu cliente a determinar o beneficio neto que será necesario para xustificar o prezo pagado. Non todos os investimentos están á velocidade dos tipos de capitais e pode demostrar o seu valor e experiencia se pode axudalos a utilizar taxas de cotización para os prezos ou a valoración dos inmobles.
Dificultade: Fácil
Tempo necesario: 5 minutos
Vexa como:
- Obtén a taxa de capitalización de propiedades comparables vendidas recentemente na área.
- Multiplique a taxa de capitalización polo valor da propiedade para determinar o beneficio neto de explotación que sería necesario para xustificar o prezo.
Exemplo: un porcentaxe de taxa para complexos de apartamentos comparables é do 12% ou .12 e o prezo para o complexo baixo a compra é de $ 300,000.
$ 300,000 X .12 = $ 36,000 en ingresos netos que deberían xustificar este prezo de venda.
O que necesitas:
- Calculadora
Máis sobre este tema
Eses son os conceptos básicos.
Para axudar a comprender por que os investimentos en propiedades comerciais utilizan as taxas de captura, miremos o cadro de investimento para propiedades multi-familiares .
Economía de escala: as propiedades multi-familiares, en particular os apartamentos, ofrecen algunhas vantaxes de redución de custos debido á economía de escala. Con múltiples unidades nun só lugar e moitas veces baixo un mesmo teito, hai economías de custos en todo, dende servizos municipais ata reparaciones.
Tamén é moito menos custoso cada unidade para construír vivendas.
Efecto reducido das perdas de vacância: Se tes unha casa familiar de aluguer e está vacante por dous meses, perdes o 100% da túa renda. Se é un dúplex, é do 50% e un catro-plex é do 25%. Pero, se tes un complexo de apartamentos de 100 unidades, que unha unidade está vacante por dous meses só está perdendo un 1% por mes en ingresos de aluguer.
Os acredores usan taxas de xuros: cando obtén unha hipoteca na súa casa persoal, trátase do seu historial de crédito e ingresos. Cando se trata de préstamos comerciais, hai moito máis sobre o beneficio neto e os pagamentos das hipotecas. Normalmente hai moitos propietarios de investimentos e as súas puntuacións de crédito nin sequera se consideran na maioría dos casos. O rendemento financeiro da propiedade é o principal criterio de prestamista. Se a propiedade está en boas condicións e as cifras funcionan, entón o préstamo ocorre na maioría dos casos.
Entón, como se poden ver as tarifas de capas?
A cousa é que a taxa de tapa dunha propiedade ten moitos factores implicados. Particularmente, os custos de xestión e operación, así como os alugueres prevalecientes, determinarán os ingresos netos. Así, se as rendas están por baixo do valor de mercado ou os gastos son máis altos do que deben ser, a taxa máxima non pode reflectir con exactitude o valor da propiedade.
Así é como os compradores descubren as pechinchas. Digamos que un propietario do proxecto de apartamento chegou a odiar a localización e entrevistar a novos inquilinos. Este dono foi feliz de deprimir as rendas para manter inquilinos que pagan ben nas unidades. Así, as rendas poden estar moi por baixo do que outros inquilinos estarían dispostos a pagar agora. Comprar a propiedade e deixar arrendamentos caducan, aumentando as rendas e substituíndo os inquilinos cambiaría a renda líquida moito e tamén a taxa máxima.
No outro lado, se os propietarios actuais non miren os seus custos, os gastos poden ser máis altos do que deben ser. Digamos que están pagando máis do necesario para os gastos de xestión, emprego e reparación. Só traer eses gastos á liña podería facer unha gran diferenza.
A lección aquí é que a taxa máxima é unha medida de rendemento e non unha garantía de valor.
Comprobe as rendas e os gastos dunha oportunidade.