Estratexias para investir en inmobles sen diñeiro
Existen estratexias para o investimento inmobiliario sen efectivo.
Pode comezar por tan pouco como o custo de algúns centos de tarxetas de visita. Este non é un artigo sobre "diñeiro fácil". Aínda que hai formas de comezar no investimento inmobiliario con só o seu desexo e algúns traballos legais, non é fácil, pero pode converterse en efectivo no seu peto nun curto período de tempo.
Hai gurús en todas partes, en televisión, en prensa e en internet que ensinan todos estes métodos. Podes aprender moito de sitios web de investimento inmobiliario, pero ten que ter coidado co pago dun curso ou de orientación moi caro. Outros aprenderon o xeito máis difícil que, por moito que o instrutor coñeza e te ensine, aínda lle queda saír e implementalo. Algunhas das técnicas que lle permitirán gañar cartos con inmobles sen ter ningún diñeiro para comezar inclúen:
- Bird Dogging
- Asignacións
- Opcións de arrendamento
- Arrendamentos Sandwich
- Cubertas adosadas
Aquí tes unha visión xeral destas técnicas, como funcionan e como algúns investimentos inmobiliarios están a empregar por ingresos de diñeiro no inicio das súas empresas de investimento.
Bird Dogging
Antes de que realmente poida apreciar o valor que un can do paxaro pode proporcionar aos inversores inmobiliarios, vexamos quen son estes inversores. O primeiro que me vén á mente é unha "aleta", a compra de vivendas, reparándoas e vendéndoas rapidamente cun beneficio.
A continuación, hai o investidor a longo prazo que compra vivendas como inmobles de aluguer, realizando fluxo de caixa e recoñecemento ao longo do tempo.
Calquera destas estratexias de investimento inmobiliario pode ser moi rendible. Que estratexia elixe un investidor é sobre os seus obxectivos, temperamento e tolerancia ao risco.
Hai moitos máis destes investimentos aí fóra que a maioría da xente pensa, especialmente os investimentos de arrendamento a longo prazo. Quen son eles? Só algúns son o tipo de alto perfil que ves na TV. A gran maioría son persoas que ves todos os días. Poden ter outro negocio exitoso e teñen cartos que queren investir en inmobles.
Correr os seus negocios require a maior parte do seu tempo e tenden a contar con recursos tradicionais como axentes inmobiliarios para axudalos a localizar ofertas de investimento. Normalmente pagarán máis do que deberían para estas ofertas xa que os axentes inmobiliarios están a traballar fóra do inventario de Múltiples Listado de Servizos ( MLS ). Non hai moita flexibilidade nos prezos, especialmente coas comisións do acordo.
Moitos destes investimentos están a mercar varias propiedades. Cal sería a súa reacción se fosen contactados por alguén que dixo que poderían traelos accións de compra por un importe do 10% ao 40% menos do que o que están a mercar actualmente? A resposta é sinxela, xa que están nisto para gañar cartos.
Canto menos pague por unha casa, mellor será o seu retorno do investimento (ROI) do fluxo de caixa e canto antes tivesen bloqueado o capital.
Eles queren que esta persoa a traelos ofertas. Esta persoa é coñecida como un can de aves. É un pouco como ser un atacadista.
A través do traballo, investigación e investigación, o can do paxaro atopa aos propietarios que necesitan vender e que non puideron ou os propietarios con dificultades hipotecarias ou execucións hipotecarias antes de que aparezan. Ese é o can de aves, e non require diñeiro para comezar, só algunhas tarxetas de visita e moito esforzo. No entanto, pode facer investir un negocio inmobiliario para a persoa media con moita débeda e non moito diñeiro.
Están aí á procura de vivendas que os axentes inmobiliarios non están publicando. De feito, algúns cans de aves teñen axentes inmobiliarios que lles alimentan cando un propietario de casa apaixonado non puido vender. O can do paxaro brinda investimentos rendibles para o investidor e as taxas poden oscilar entre $ 2000 e $ 10,000 por acordo cando pecha.
Asignacións
Outra forma de gañar cartos no investimento inmobiliario sen usar o seu propio diñeiro é usar as asignacións. Non é un proceso complicado, pero require que teña o seu comprador aliñado antes de bloquearse nun contrato de compra. Vai facer o seu negocio co vendedor e redactar un contrato de compra. O contrato indicará que o comprador é "O seu nome e / ou asigna".
Isto permítelle asignar o contrato a outra persoa, o seu comprador, sen máis consentimento do vendedor. Deben ser un comprador en efectivo, pero normalmente é o caso cando estás facendo estes tipos de ofertas. O vendedor acaba de ser informado de que o seu comprador agora é o comprador e que a transacción procederá como normal de acordo coas condicións do contrato de compra.
Outra consideración á hora de asignar ofertas é o depósito de diñeiro feroz que lle dá ao vendedor. Este diñeiro deposítase coa empresa do título que controla o peche e non obterás ese reembolso. Vai transferir ao seu comprador. Entón, quererá manter este importe o máis baixo posible, xa que aínda hai algún risco de que o negocio non se pecha.
Se traballas regularmente cos compradores dos investimentos, podes obter a túa tarifa cando realizas a asignación do contrato e non teñas que esperar ata o peche. Non obstante, pódese pagar cando o negocio pecha. Por suposto, se está ben aliñado con certos compradores e pode describir o trato con eles e obter un compromiso verbal, pode que tamén poida obter o diñeiro feroz antes de bloquear a casa.
Opcións de arrendamento
Os compoñentes básicos dunha estratexia de opción de arrendamento son un contrato de arrendamento con pagamentos mensuales e unha opción para adquirir a propiedade ao final do período de aluguer. Examinemos un exemplo para ilustrar como funciona. Vostede é un investidor que quere ter unha casa como propiedade de aluguer, pero non está sentado con diñeiro suficiente para un pago inicial. Quizais teñas unha puntuación de crédito que faría que os empréstitos sexan demasiado caros.
A través do marketing con sinais de bandidos, anuncios de xornais e Craigslist ou só unha referencia de boca a boca, localizas un propietario de casa altamente motivado que non puido vender a súa casa. Vexamos un exemplo hipotético. Digamos que os propietarios tiveron a casa listada, pero non puideron vender.
A casa vale 100.000 dólares no mercado actual, o seu saldo hipotecario é de 70.000 dólares e os seus pagos son de 525 dólares por mes con impostos e seguros. Un dos cónxuxes foi despedido do seu traballo e outro atopou un mellor traballo polo que necesitan mudarse pronto. Velaquí o que fai o noso inversor:
- Ofertas para arrendar a súa casa por 3 anos con pagamentos de arrendamento igual aos pagos da súa casa.
- Paga os 1.500 dólares como un pagamento de opción de arrendamento non reembolsable que ten o dereito, pero non a obrigación, de comprar a casa ao final do arrendamento por 80.000 dólares.
- Cun acordo verbal, o inversor usa métodos de mercadotecnia ou outros métodos para localizar un inquilino para o fogar que estea disposto a pagar $ 750 / mes para arrendalo. Asinarán un mínimo de un ano de aluguer.
- Durante o contrato de arrendamento de 3 anos, os impostos e seguros permanecerán como / é, co depósito no pagamento atendendo a estes elementos.
- Caixa de pagamento: $ 525 x 3 para os pagamentos de arrendamento do primeiro e último mes e un depósito de seguridade = $ 1,575 + $ 1,500 para a opción de arrendamento = $ 3,075.
- Caixa: $ 750 x 3 para o primeiro, último e depósito de seguridade = $ 2.250.
Esta é a situación de caixa máis grave do caso, co investidor de 825 dólares. Non obstante, poderían negociar mellor co vendedor e adiou o depósito de seguridade, ou rematou completamente, deixando caer a cantidade que sairían do seu peto a uns 300 dólares.
Isto non é malo para controlar esta casa e bloquear unha compra rendible ao final. Xa vale máis que o prezo a pagar, e probabelmente apreciarase durante o arrendamento de 3 anos. O fluxo de caixa positivo de $ 250 / mes ascenderá a 9.000 dólares durante o período de 3 anos. Así, aínda que o investidor non exerza a súa opción de compra da casa, obtiveron un bo beneficio tendo en conta a pequena cantidade de efectivo que investiron.
Arrendamentos Sandwich
O contrato de sándwich é o mesmo que o nome implica: dúas opcións de arrendamento co investidor no medio. Nesta situación, o investidor quere ter a opción de adquirir o inmoble cun desconto ao final do período de aluguer e quere atopar un inquilino que queira comprar a casa pero non pode debido a problemas de crédito ou a falta de efectivo por un pago inicial. A maioría das persoas que queren ter esta situación están felices en atopar a casa que poden comprar con opción de aluguer, ter tempo para mellorar o crédito e obter o pago inicial.
Usaremos o exemplo anterior, pero no canto dun inquilino habitual, o investidor atopa a alguén que quere arrendar, comprar ou alugar a casa. Todos os números son os mesmos, agás agora o comprador inquilino quere ter a casa ao final dun período de aluguer coincidente de 3 anos.
O comprador inquilino agora non só paga o primeiro, último e depósito de seguridade por adiantado, senón tamén unha opción de arrendamento non reembolsable ao pagamento do dereito de comprar a casa ao final do arrendamento. Ademais, o comprador do inquilino acepta que se compran a casa, o prezo será de 110.000 dólares. Agora o fluxo de caixa para o investidor é así:
- Os mesmos $ 3.075 saen ao vendedor para a primeira opción de arrendamento.
- $ 750 x 3 = $ 2.250 + $ 1,500 opción de arrendamento de compra do inquilino entrante = $ 3,750.
- Un investidor tamén podería ter solicitado un pago de opción de arrendamento máis elevado, pero quedou contento cun fluxo de caixa positivo de 675 dólares cando asinaron as dúas ofertas.
- O vendedor realiza $ 675 por adiantado, $ 250 por mes por 34 meses restantes (primeiro / último pago) e $ 30,000 por beneficio bruto vendendo o fogar por $ 110,000 pero pagando só $ 80,000.
- O beneficio bruto do investidor é de 39.175 dólares con cero dólares do seu diñeiro investido.
Outra das vantaxes desta estratexia é que o comprador inquilino espera ter a casa e terá máis coidado. De feito, algúns investimentos están negociando arrendamentos que requiren que o inquilino pague os primeiros $ 100 ou máis por calquera reparación. Como o seguro e os impostos están sendo pagados no pagamento da hipoteca orixinal, os gastos son mínimos.
Se o investidor quere cubrir todas as bases, poden pagar directamente os pagamentos hipotecarios e non deixar que o vendedor se achegue a unha posición na que pode que por defecto de ningún xeito. As opcións de arrendamento e os arrendamentos de bocadillos son estratexias utilizadas habitualmente por inversores inmobiliarios para engadir propiedades á súa carteira e xerar fluxos de caixa mensuales.
Cubertas adosadas
A desorde inmobiliario e hipotecario que comezou a despregarse en 2007 creou moita mudanza nas empresas de préstamos e transaccións inmobiliarias. As compañías de título que acostumaban facer dobres recargas e financiar un negocio cos ingresos doutro non atopaban nada. Non obstante, hai un xeito de vender e vender propiedades con recubrimentos adiante sen usar o seu propio diñeiro.
Por suposto, o primeiro requisito é que teña un negocio de venda a granel rendible. Debe ter a primeira propiedade comprada ao prezo correcto e un investidor listo para compralo a vostede cun bo beneficio. O beneficio debe ser suficiente para cubrir unha tarifa que será necesaria para que use o diñeiro de outras persoas para que o primeiro negocio pechado para que poida pechar a segunda venda ao seu inversor.
O financiamento transaccional é o proceso de obter un préstamo a curto prazo para financiar un negocio cun peche de seguimento para vender a propiedade o mesmo día ou dentro de 24 horas. Un valor de transacción colocará os fondos coa compañía de título que se necesita para pechar o primeiro negocio.
Unha vez que este acordo pecha, avanzas ao segundo negocio, normalmente programado detrás del. A declaración de peche para ese acordo reflectirá un pago ao valoración transaccional polo importe que prestaron no primeiro negocio máis a súa taxa. Normalmente é un mínimo de 2.500 dólares e tamén pode estar baseado nunha porcentaxe do importe prestado. Vostede obtén o saldo e os seus beneficios.