Os acredores comerciais son bastante coidadosos na súa subscrición. Dado que as historias de crédito persoal dos compradores raramente son importantes nos préstamos comerciais, utilizan outros criterios para tomar decisións crediticias. A propiedade comercial adquírese para xerar ingresos, polo que un dos criterios máis populares é mirar os ingresos para ver si é suficiente para pagar adecuadamente a hipoteca e deixar un beneficio para os mutuários.
Cando un valor vexa un inmoble de apartamentos ou multifamiliares, se se concede unha hipoteca e por canto, podería determinarse mediante a DSCR ou a Razón de Cobertura do Servizo de Débeda. É un cálculo simple, pero moi importante. O prestamista non se preocupa moito coas puntuacións de crédito individuais ou as historias dos propietarios. O propósito do investimento é ROI, Return on Investment e fluxo de caixa, polo que o fluxo de caixa é a principal consideración.
En realidade, os investimentos deben valorar o coidado dos acredores en asegurarse de que os cálculos do fluxo de efectivo sexan correctos para un proxecto de apartamentos. Eles van querer ver as finanzas que mostran ingresos e gastos. A continuación, determinarán se estes números parecen que continuarán no futuro, ou que se poidan mellorar ou peor. Cando os números mostran que o fluxo de efectivo cubrirá adecuadamente o servizo de débeda, valida a selección de investimentos e as habilidades de avaliación do (s) investidor (s).
Aínda que hai moitos lugares para ver como calcular o DSCR cun proxecto e un importe hipotecario xa no seu lugar, é máis probable que un comprador desexe saber o que pode pedir prestado nun proxecto que están a considerar comprar. Os investimentos realizan os seus propios cálculos e buscan ao seu valor elixido para validar os números que xurdiron.
Tanto os inversores como os acredores teñen un obxectivo común neste sentido. ¿O proxecto será o suficientemente rendible como para atender a débeda co lucro adecuado?
Vexamos isto desde dúas direccións, obtendo o DSCR actual e avaliando unha propiedade cun DSCR requirido polo prestador. Este cálculo responde nesa cantidade utilizando un valor común mínimo aceptable do DSCR de 1,20. Entón fixémolo na outra dirección, obtendo o DSCR.
Dificultade: media
Tempo necesario: 20 minutos
Vexa como:
- Determine o fluxo de caixa ou o beneficio bruto de explotación despois de restar vacacións e perdas de crédito .
Total de aluguer de $ 187,000 / ano - 9% de vaga e perda de crédito ($ 16,830) = $ 170,170
- A continuación, chegue a NOI ou ao resultado operativo neto restando todos os outros gastos de operación e xestión, incluídos os impostos e os seguros.
Rendemento operativo bruto : todos os gastos = NOI ou renda operativa neta
$ 170,170 - 72,470 (gastos) = $ 97,700 NOI
$ 97.700 / 12 meses = $ 8142 / mes NOI
- Se o valor está a usar un DSCR mínimo aceptable de 1,20, entón ese $ 8142 / mes debería ser 1,2 veces o pago de hipoteca mensual. Para chegar a ese pagamento máximo, é necesario dividir os $ 8142 por 1.2.
Renda mensual mensual de $ 8142 / 1.20 mínima DSCR = pago máximo de hipoteca de $ 6785 / mes.
- Agora só é necesario determinar o que se prestaría ás taxas actuais. Se este comprador pode esperar unha taxa de interese do 6,875% nun préstamo de 30 anos, unha calculadora de hipotecas dirá que o valor pode estar disposto a acreditar uns 1.032.836 dólares nesta propiedade , xa que ese tipo de préstamo e xuros darían como resultado os pagos dos principais e intereses de $ 6785 / mes, eo mínimo de 1,20 DSCR.
A maioría das calculadoras de hipotecas permiten ingresar o pagamento, a taxa de xuros e o tempo para calcular o importe do préstamo.
- Cando empezamos, sabiamos que estivemos apoiando un importe de hipoteca mediante un DSCR declarado, xa que somos compradores que queren estimar o que se podería pedir prestado para hipotecar unha propiedade que estamos evaluando para a compra. Pero, imos facer un cálculo de DSCR onde coñecemos os gastos do proxecto actual e os pagamentos das hipotecas.
$ 223,000 NOI / $ 172,000 Pagos Hipotecarios Anuais = 1,30 DSCR
1.3 é mellor que 1,2 neste caso, polo que probablemente sexa un DSCR aceptable. Non obstante, se se solicita un novo préstamo nun proxecto operativo, utilizaríase o NOI actual como o fixemos ao principio para ver o que podería estar dispoñible como importe de hipoteca.
Cando os números funcionan, os investimentos e os acredores poden sentirse ben sobre o financiamento do proxecto e a rentabilidad futura.
O que necesitas:
- Os detalles de ingresos e gastos da propiedade.
- Unha calculadora de hipotecas.