01 - A avaliación do investimento inmobiliario é tanto cuantitativa como cualitativa
Eu estaba botando unha ollada a un potencial investimento o outro día. Foi unha propiedade multifamiliar de catro unidades que estaba ocupada na totalidade do propietario, que estivo alí por trinta anos. O propietario era un académico ecléctico e había todo tipo de bric-a-brac e antigüidades espalladas por todo o lugar. O lugar non estaba subdividido correctamente. Había que reemplazar a alfombra e reparar os chans. A fundación cambiante abalecera o chan en lugares e creara grandes rachaduras que subían e baixaban varias paredes.
Xirou o lugar con algúns amigos meus, unha parella que estaba interesada en entrar no mercado inmobiliario. Eles escribiron o lugar fóra do momento en que andaban na porta. Pero cando vin esas protuberancias e rachaduras vin unha cousa: diñeiro. Os problemas da fundación espantan a maioría dos investimentos, o que diminúe a competencia e pode suavizar os prezos.
Pero como avaliar un acordo como este? Ou calquera acordo, por ese motivo? Personalmente, rompo as consideracións en dúas categorías:
• Cuantitativo: ¿Como espero que a propiedade realice como un investimento? Para esta parte, podo esmagar a miña calculadora, ou a miña folla de cálculo, ou o meu software de avaliación e executar algúns números.
• Cualitativo: teño que preguntar "¿Podo tiralo?". Se é como a gran maioría dos investimentos inmobiliarios, entón é un temporizador. Isto significa que terás que enfrontar este proxecto encima do teu "traballo diario" e xestionarlo despois. Esta parte da análise levará certa busca de almas. unha calculadora non vai axudar aquí.
02 - Cuantitativo - Execución dos números usando a taxa de tapa
Persoalmente, tendo a mirar tres figuras clave cando estou pensando en un investimento. Taxa de capturas , é a primeira destas ferramentas.
A tarifa de xigante é simplemente o beneficio neto anual dividido polo prezo da propiedade. Durante anos, os investimentos utilizaron a "regra do 1%" que simplemente indica que a renda mensual de aluguer dunha propiedade debe ser aproximadamente o 1% do prezo que paga pola propiedade. Algúns mercados afastáronse desta proporción debido aos valores de propiedade de foguetes, pero noutros aínda podes atopar propiedades que se axustan á regra do 1%. Algo que debes ter en conta, con todo, é que a regra do 1% é un indicador xusto de saber se a propiedade xerará suficiente fluxo de caixa anual ou non para cubrir os pagamentos das hipotecas e os gastos. Alí, por suposto, hai moitas variables que entran neste (de impostos a tipos de interese ata o porcentaxe de pago que paga), pero é un punto de partida.
03 - Fluxo de caixa como ferramenta de avaliación cuantitativa
A única razón pola que se preocupa polo ritmo de táboa é que estás realmente intentando obter un proxy do tipo de fluxo de caixa que vai xerar o investimento. Ao investir, o diñeiro é rei: ignore este cálculo no seu perigo.
A estimación do fluxo de caixa implica a elaboración dos principais fluxos de efectivo esperados (impostos, cartos, intereses, gastos, prazas, taxas, arranxar) e comparándoo cos ingresos que a propiedade produce. Podes facelo a través dunha folla de cálculo ou usar un paquete de software de avaliación inmobiliaria.
04 - Taxa de rendemento como ferramenta de análise de investimentos de inmobles cuantitativos
O fluxo de caixa, á súa vez, permítelle calcular a taxa de retorno esperada (ROR) da propiedade. A taxa de retorno é unha medida de rendibilidade; mide o diñeiro que xerará un proxecto fronte ao diñeiro que tes que poñer no proxecto.
Necesitarás unha folla de cálculo ou un software de avaliación inmobiliaria para calcular esta proporción. Creo que é moi útil porque me permite comparar o retorno que estou esperando pola inversión fronte ao retorno que esperaría razoablemente por outros investimentos diferentes. Por exemplo: se executase os números da propiedade que describín ao comezo deste artigo e que me devolvía unha taxa de retorno do 8%, seguramente pasaría.
Podo esperar un 8% investindo no mercado de accións (menor risco e moito menos esforzo). Polo risco e esforzo que tería que poñer neste proxecto, esperaría unha taxa de retorno ben ao norte do 20%.
05 - Cualitativo - ¿Pode obter o proxecto feito?
Como dixen anteriormente, a túa calculadora non axudará aquí. É cando tes que mirar no espello e pensar canto tempo e esforzo vas a poder dedicar ao proxecto.
De novo, vexamos o proxecto que falei ao comezo deste artigo. Digamos que estás comparándoo contra unha oportunidade parecida; outra familia multi-familia no mesmo barrio pero que require menos traballo. Aproveitaría esa oportunidade sobre o fixador superior, a menos que o segundo ofrece unha taxa de retorno considerablemente maior. Pero canto máis alto?
Para comezar os investimentos sempre ofrezo o mesmo consello: nesta área equivóquese ao lado da precaución. Un proxecto que podes facer é infinitamente mellor que o que che queimou cando estea a medio camiño. Atopa algo no teu intervalo de confort que ofrece algúns números decentes, faino feito, e continúa cun proxecto máis desafiante (e, se cadra, máis rendible) a próxima vez.
Conclusión:
A análise é parte da arte, parte da ciencia. Vexa os outros temas desta sección para obter máis ideas sobre a avaliación dos investimentos.
O autor Chris Smith é un inversionista inmobiliario, fundador dunha referencia en liña para inversores e profesionais inmobiliarios e publicou artigos na Corporate Finance Magazine, Euromoney e na Business Journal Network.