O enfoque de comparación de vendas é a base do CMA do profesional inmobiliario, Análise de mercado comparativo . É un proceso utilizado para determinar o valor de mercado actual dunha propiedade baseada nas recentes vendas de propiedades comparables na zona.
Os resultados do cálculo úsanse para axudarlle a un vendedor de casa a que se especifique o cliente para decidir sobre o prezo ao que se listan os seus bens.
Os profesionais do sector inmobiliario tamén utilizan un proceso CMA para axudar aos compradores a determinar se o prezo dunha casa é xusto e en liña coa actividade actual do mercado. O axente, se estea en profundidade, fará dúas delas, unha usando propiedades vendidas recentemente e outra usando as propiedades actualmente listadas e usando os seus prezos de lista. Isto débese a que os mercados están cambiando constantemente e queren ver as propiedades comparables que están actualmente na lista. Con base no inventario e na demanda actual, pode haber un motivo para baixar ou aumentar o prezo de cotización determinado nas propiedades vendidas CMA.
O proceso CMA
Existe un proceso estructurado para facer unha CMA, e hai algúns requisitos básicos importantes :
- As propiedades comparables seleccionadas deberían ser similares á propiedade do asunto posible:
- número de habitacións
- número de baños
- tamaño do metraje cadrado
- tamaño de lote
- As propiedades comparables deben ser o máis próximas posible, no mesmo barrio ou subdivisión.
- A súa data de venda debe ser o máis recente posible. Se as datas vendidas de comps '(comparables) están demasiado lonxe no pasado, xa son demasiado antigas para ser precisas para o mercado actual. Se non hai suficientes propiedades próximas para comps, é necesario desprazar un pouco máis a distancia.
Entón, con isto en mente, vexamos un exemplo xeral dunha simple CMA.
- Temos a propiedade do noso suxeito, un 3 BR, 2 baños de casa con 1900 pés cadrados de tamaño cun garaxe anexo a dous coches.
- A casa está nun lote de subdivisión estándar moi similar en todos os demais.
- Atopáronse tres fogares comparables na mesma subdivisión.
- Dous dos fogares estaban moi preto, cos mesmos cuartos, baños e garaxes.
- Unha casa tiña un cuarto extra e medio baño. O prezo vendido da vivenda foi reducido polo novo valor de construción dunha habitación e medio baño para facelo similar á propiedade do noso suxeito.
- A escena cadrada das casas estaba preto pero non exacta. Así, os prezos dos tres comps cada un foron divididos polo seu tamaño de pé cadrado respectivo para obter un prezo vendido por pés cadrados. Os mesmos eran un número promedio.
- Ese número multiplicouse polos 1.900 pés cadrados da propiedade do asunto para determinar o seu valor aproximado no mercado actual.
Agora, para o vendedor e o profesional inmobiliario, isto adoita ser tanto como van. Con todo, suxeriría outra análise de mercado para ver a competencia actual, como faría para un comprador. Outra CMA faise en case o mesmo xeito. Non obstante, agora atopamos tres comps que están á venda e utilizan os seus prezos de fichaxe.
Este exemplo do mercado estivo bastante ocupado, e houbo máis vendas que os novos anuncios nas últimas semanas. O inventario actual de vivendas a venda é máis baixo e os prezos de cotización dos nosos tres comps indican que se pode aumentar a estimación do prezo da ficha do CMA normal. Mantémonos nos baixos prezos das casas competitivas por unha vantaxe de vendas e imos ao mercado.
Entón, que hai de diferente nestes procesos e unha avaliación? O avaliador tamén usa comps, talvez os mesmos comps. Non obstante, o avaliador adoita traballar para o valor, polo que o seu traballo é diferente. O profesional inmobiliario quere obter o maior prezo posible para o seu vendedor. O avaliador quere un valor que cubra o investimento do prestamista pero que non está inflado.