Hai definicións legais de son máis fanáticos, pero como profesional inmobiliario, aclara o que debemos divulgar nunha transacción. A maioría das leis requiren que revelemos feitos coñecidos.
Así, se un axente mostrara unha casa no pasado que tiña danos causados por auga no momento, aínda que non estivese máis tarde, deberían divulgar a outros compradores potenciais. ¿Non reconsideraría o prezo ofrecido ou o acordo no que se atopou o dano de auga significativo?
O feito material varía segundo os factores de natureza estatal e humana
Tomemos un exemplo case legal e os problemas que as persoas tiveron na compra de vivendas en todo o país para ilustrar o que pode ou non ser un feito material que debe divulgarse.
Condicións e reparacións domésticas
En case todos os casos, os defectos coñecidos na estrutura deben ser divulgados como feitos materiais. Obviamente, un potencial comprador cambiaría a súa mente ou a súa oferta de prezos se descubriron un problema co teito ou a fundación.
Un exemplo de vida real ilustra claramente o concepto legal. Un axente inmobiliario que traballou principalmente como axente comprador mostrou unha casa para un potencial comprador.
Eles fixeron outra decisión de compra, en parte debido á gran grieta descuberta cando se movía unha alfombra. Eles colleu a esquina da alfombra e atoparon unha grieta enorme fundación en gran parte do chan da sala principal.
Meses despois, este axente volveu a mostrar o fogar a outro cliente comprador. A habitación estaba tapizada.
Ao comprobar os documentos de divulgación necesarios, non houbo mención de crack ou de ser reparado. O axente informou ao cliente da demostración e condición previas e continuaron. Sería outra discusión sobre a ética ea posible responsabilidade do axente de publicidade. O axente comprador considerou presentar unha denuncia de ética pero decidiu contra ela. Que farías?
Casa asombrada
Na maioría dos estados, historias de pantasmas e asombro non se consideran un feito material, pero non apostaría por iso ata que a investigación se faga no estado onde se atopa a casa. Unha boa discusión deste desde unha perspectiva xurídica rematou en TexasBar.com. Non pode estar seguro de que se debe divulgar sen investigar e, ás veces, o mellor é simplemente avanzar e facer a divulgación.
Asasinato previo no fogar
Pensilvania ten un precedente de decisión xudicial para afirmar que un asasinato previo no fogar non é un feito material e non ten que ser revelado. Unha vez máis, ese é só un estado e realmente debes estar seguro de que sabes cal é a lei no teu estado se tes coñecemento dun asasinato na casa no pasado. Un caso en California gobernou por un comprador que non falou de asasinatos nunha casa que comprou. Ás veces, incluso unha morte violenta non gobernou un asasinato pode necesitar ser divulgada.
Un exemplo sería un disparo de autodefensa dun home intruso dentro da casa.
Restricións ao número de cans Feito material en Iowa
A corretaxe nun caso en Iowa tivo que pagar os danos por non revelar correctamente aos compradores o feito de que houbo unha restrición de HOA a un can por residencia. Os compradores descubriron e mataron o negocio. As cuestións estacionais causaron que o fogar permanecese no mercado por un tempo e véndese por menos do que os compradores iniciais ofrecidos. Neste caso, a corretaxe representaba os dous lados, polo que estaba en condicións de controlar a información do vendedor ao lado do comprador.
Os axentes inmobiliarios e os seus corredores están en territorio perigoso se non divulgan algo que coñecen, mesmo se pensaban que non necesitaban facelo. Unha boa regra a seguir é que se está a se pregunta se debe facelo, simplemente vai adiante e revelar para evitar demandas posteriores.
Para os axentes e corretores que practican a axencia exclusiva de compradores, é moito máis sinxelo. Eles só representan aos compradores e é fácil manter os seus mellores intereses na parte superior da lista.