Se está a pensar en investir en bens inmobles , hai moita investigación para facer. Tamén debe estar seguro de que é adecuado para ser propietario, e que ten o tempo para xestionar as propiedades. Non obstante, todo o que queda por agora, o que queremos facer aquí é examinar a forma en que unha propiedade xera fluxo de caixa de operacións de aluguer .
Para o noso exemplo, utilizaremos un fourplex, sendo as catro unidades destinadas ao aluguer a tempo completo. Este é un simple cálculo de fluxo de caixa para ilustrar o potencial dos inmobles como un investimento. Para iso, como ocorre coa maioría dos investimentos, é unha compra intelixente e ben investigada no front end. Supoñeremos por exemplo que este comprador fixo a súa investigación e realizou unha boa compra nos nosos catro modelos. Aquí están as particularidades de compra e aluguer:
- O prezo de compra do fourplex é de $ 325,000.
- O comprador coloca 20 por cento por baixo, ou $ 65,000 por financiar $ 260,000.
- O préstamo a 30 anos atópase no 6,5 por cento, con Pagamento de Principio / Intereses de 1.643 dólares por mes.
- Os impostos e os seguros a compra son de 3.600 dólares ao ano, para o pago total de $ 1.943 por mes.
O comprador fixo a súa investigación e ve unha demanda de aluguer constante para estas unidades, que se mantiveron ocupadas a maior parte do tempo. Non obstante, para ser prudentes nos seus cálculos, calcúlase un risco de 6% de desocupación e non pagamento para anticipar o fluxo de caixa real .
As unidades son idénticas e aluganse por 900 dólares cada mes. Vexamos como se descompón o noso cálculo:
- A renda bruta de aluguer é de $ 900 X 4 X 12 meses, ou $ 43.200 por ano.
- Os pagos son $ 1,943 X 12 = $ 23,316 por ano.
- O gasto de reparación do propietario anterior ten un promedio de 1.700 dólares por ano.
- A vaga e a perda de crédito estímase en 6 por cento das rendas ou $ 2.592 por ano.
- O propietario gasta uns 400 dólares ao ano en custos diversos e publicitarios e xestiona a propiedade por conta propia.
Estes son os elementos operativos básicos que entran no cálculo do fluxo de caixa . Tomemos o noso cálculo nos beneficios:
- Renda de renda - Perda de voo - Pagamentos - Gastos = Fluxo de caixa
- $ 43,200 - $ 2,592 - $ 23,316 - $ 2,100 = $ 15,192 / 12 = $ 1,266 por mes en fluxo de caixa positivo.
Analizando o seu retorno como " diñeiro en efectivo investido", dividirías o teu investimento en efectivo real de 65.000 dólares ata o rendemento anual de efectivo, ou $ 15,192. Este é un rendemento do 23 por cento no seu diñeiro investido! Hai poucos investimentos por aí que dan este tipo de retorno.
O fluxo de caixa é función dunha gran cantidade de insumos, e algúns ou varios deles poden cambiar e danar ou mellorar o fluxo de caixa. Algúns están influenciados polo mercado e pola economía. Se un gran empresario local pecha ou se move, a demanda de inmobles de arrendamento pode caer na noite. Isto é algo que non pode controlar, pero esperamos que evite facer a súa debida dilixencia sobre a saúde e os plans dos empresarios locais. Se son saudables e rendibles cun longo arrendamento recentemente renovado, probablemente estea en boa forma.
Outros factores que están fóra do teu control son os impostos inmobiliarios e os seguros de propiedade.
Os impostos e os premios poden aumentar, aumentar os custos operativos e reducir os ingresos operativos e os fluxos de caixa. Estes factores negativos pódense compensar con outros factores sobre os que tes algún control. Podería atopar formas de reducir os custos de márketing, xestión e mantemento. Por suposto, se o mercado de arrendamento é forte, pode aumentar as rendas. É un equilibrio delicado, pois iso pode aumentar as prazas. A perda de ingresos procedentes de unidades máis desocupadas pode eliminar facilmente calquera beneficio do incremento das rendas.
Consulte o resto da serie de investimento inmobiliario para ver as outras formas en que este exemplo ofrece impostos e outros incentivos e retorno.