A apalancamiento é o uso de varios instrumentos financeiros ou capital prestado para comprar e / ou aumentar o potencial de retorno dun investimento; o termo úsase tanto en Wall Street como no mercado inmobiliario da Main Street.
O exemplo máis sinxelo para o sector inmobiliario é unha hipoteca, onde está a usar o seu propio diñeiro para aproveitar a compra. Na maioría dos casos, un 20% de pago inicial (e un bo historial de crédito) obtén o 100% da propiedade e casa que quere . Algúns programas de hipotecas poden incluso deixarche poñer menos.
Se vostede é un investidor inmobiliario , pode estar operando dentro dunha asociación e os socios poden estar poñendo todo o diñeiro, ou os vendedores poden estar dispostos a financiar parte do prezo de compra da propiedade que están a vender. Todos son exemplos de alavancagem
Un exemplo de alavancagem
Digamos que está a buscar unha casa nun gran barrio. Vostede atopa dúas propiedades: unha casa de $ 500,000 para a que necesitará unha hipoteca e unha casa de $ 100,000 que podería comprar de forma definitiva.
Escenario 1: avanzas coa casa de $ 500,000, banco e daranche unha hipoteca de 400.000 dólares se depositas 100.000 dólares ou un 20%. Supoñendo que o sector inmobiliario nesta área subía quizais un 5% ao ano, en 12 meses o investimento vale 525.000 dólares.
Escenario 2: Compre a casa de 100.000 dólares de forma definitiva, non hai ningunha hipoteca e non se debe nada a ninguén. Se o mercado inmobiliario sobe un 5% ao ano, en 12 meses o seu investimento vale 105.000 dólares.
No escenario 1, a influencia funcionou ao seu favor, aumentando o valor do seu investimento inmobiliario. Pero, se os prezos dos inmobles caeron un 5% nese primeiro ano, o Escenario 1 perdería 25.000 dólares. O escenario 2 vería un descenso de só 5.000 dólares.
Cousas para evitar o aproveitamento inmobiliario
Usado correctamente, a alavancagem inmobiliaria pode ser unha ferramenta efectiva para os investimentos inmobiliarios para aumentar o seu retorno do investimento. A clave é evitar tomar decisións sen considerar axeitadamente as áreas de risco en alavancagem. Evite estes comportamentos de alto risco e ten unha oportunidade moito mellor de darse a coñecer o éxito na utilización da leverage inmobiliario.
01 - Contando con altos niveis de aprecio
Aínda que a propiedade estivo a apreciar cunha taxa de 12% a 20% durante varios anos, contar con esa taxa para continuar é unha proposta extremadamente arriscada. Pode causarlle unha compensación por propiedades, esperando darse conta da diferenza á venda por valoración. Se isto non ocorre, está suxeitando unha perda ou peor.
Cando planifique os seus investimentos inmobiliarios apalancados véxase, polo menos, en tres escenarios: o mellor; peor; e moi probablemente.
02 - Rematando con demasiado pagamento
Pode parecer un gran investimento para controlar unha propiedade cun custo moi baixo. Está mirando os números e vendo un retorno moi alto do investimento debido ao seu baixo custo en efectivo.
O problema son os pagamentos máis elevados que teñen maior influencia. Se se trata dunha hipoteca, por exemplo, pode contar con ter que facer pagamentos mensuais, e canto máis prestou, canto maior sexa o pagamento mensual.
No caso de que o mercado se suavice ou que as súas propiedades teñan unha vaga ou perdida crediticia superior á esperada, poderíase atopar incapaz de manter os pagamentos de hipoteca máis altos que parecían ben ao principio. Se non podes facer os meses, o teu investimento está en perigo.
03 - Deixando que un bo financiamento resulte nunha mala compra
Moitos un investidor ten pagado un imposto por unha propiedade porque atoparon nirvana nunha elevada configuración de financiamento de alavancagem. Dito xeito diferente, só porque podes obter unha propiedade con moi pouco gasto en efectivo non significa que sexa unha boa compra. Mire o valor da propiedade no contexto das tendencias actuais e esperadas do mercado. Busca "comparables" ou outras propiedades como este. Para que venderon? Que vende na zona?
Se a propiedade é demasiado caro, a apreciación será mínima ou peor, sexa inexistente. E vale ser vostede se o mercado se retrae por un tempo. A túa propiedade máis caro será un arrastre importante e non poderás descargar sen ter perdido.
04 - Esquecendo que o fluxo de caixa é o rei
Se só un destes "non" comportamentos fica na súa mente, este é o que debes considerar con coidado. Os erros no xuízo dun ou máis dos outros elementos aquí poden ser ignorados se tes aquel gran problema: fluxo de caixa excelente .
Se a renda do aluguer, menos os custos e os custos das súas hipotecas, está a poñer un bo retorno de caixa no seu peto cada mes, entón o feito de que a propiedade non gañe este ano non será tan preocupante como un evento. Pero se todos os seus investimentos inmobiliarios están abaixo, está a moita auga quente.