Un negocio operativo non é inmobiliario e non debe ser vendido
Vender un negocio de traballo , mesmo cando o inmoble está incluído, require unha visión moi diferente da valoración. Moitas veces os axentes e corredores de inmobles non se dan conta da diferenza, xa que non reciben moitas solicitudes para este tipo de mestura de transaccións.
Cando un empresario tamén ten o inmoble, quererán pechar o negocio e vender os inmobles ou vender ambos . Os axentes e corredores inmobiliarios teñen a tentación de listar os dous xuntos, e iso pode ser un erro.
Un negocio operativo é un animal moi diferente do inmobiliario onde reside. Hai tamén acordos contractuais moi diferentes necesarios para transferir activos comerciais. Non son como bens inmobles, e poden conter garantías de volume e demografía existente de clientes / clientes. Os parámetros de valoración son moi diferentes, xa que un negocio de traballo tiña consideracións de "boa vontade" e acordos contractuais e eventualmente provedores. Ás veces non poden pasar a un novo propietario.
Profesionais inmobiliarios
Os profesionais do sector inmobiliario, especialmente os do nicho comercial, teñen coñecementos e coñecementos para analizar a renda e os gastos de aluguer, presentándoos ao seu cliente / cliente para a toma de decisións. Onde poden quedar curtos está a analizar unha empresa desde unha perspectiva financeira. Hai moito baixo a superficie, e o exame de beneficios e perdas e balances non comeza a chegar aos feitos reais.
Na área rural na que practico, un corredor inmobiliario tiña listado un negocio para a venda, e iso non tiña o inmoble. O aluguer foi alugado. Como tiña un cliente interesado, chamei e pedín os datos financeiros, recibindo un P & L e Balance. Volvín a chamar e pedín un colapso do fluxo de caixa.
O corredor realmente non sabía o que estaba pedindo.
O P & L dun negocio é a miúdo moi diferente do fluxo de efectivo ; simplemente pregunta a un axente do IRS. Un dos beneficios de posuír un negocio é conseguir algúns descansos ao deducir os gastos como empresa que sería persoal doutra forma. Non estamos falando necesariamente de actividades ilegais ou de rexeitamento de impostos. Un exemplo sería a dedución por un vehículo eo seu custo de operación, xa que pode usarse tanto para actividades persoais coma para empresas.
Foi un dano ao seu cliente para listar o seu negocio cando os requisitos máis básicos non estaban dentro da súa base de coñecemento. Calquera corredor de bos negocios requirirá unha análise de fluxo de caixa do seu cliente como un dos documentos financeiros máis importantes. Os axustes ao valor do negocio están feitos en función dos elementos do fluxo de caixa , incluíndo:
- Follas de cálculo detalladas de todos os ingresos
- Detalle de todos os gastos
- Que gastos realmente van a beneficiar ao propietario
- Un axuste de volta á renda para os gastos de propietario-beneficio que desaparecerán (non gastos para o novo propietario)
- Unha adición aos gastos por custos do propietario e beneficio que requirirá un novo comprador para aumentar os gastos (propietario xestionado / comprador contratará xestor)
Nunha carreira de vida anterior, vendín un negocio a unha empresa que estaba publicando na Bolsa de Nova York.
Eles enviaron nun equipo de auditores que pasaron varias semanas, principalmente verificando os fluxos de caixa. Un exemplo do gasto do propietario que estaba a suceder era o meu gasto en camioneta. A compañía proporcionoulle un vehículo, todos os gastos, mantemento e combustible incluídos. Engadiron ese gasto e aumentaron o valor do meu negocio, xa que non era un gasto verdadeiro que terían que pagar despois da compra.
Como afirmaba na lista de elementos, se o propietario da venda tamén administraba o negocio e non pagaba un salario de taxa de mercado, entón o comprador necesitaría axustar a súa valoración do negocio cara a abaixo debido á necesidade de contratar un xestor a salario no mercado.
Como se pode ver, hai unha serie de factores que fan que a valoración dun negocio operativo sexa moi diferente á venda de inmobles. E nin sequera chegamos a inventario.
Outra cousa sobre valoración de empresas é a forma en que se calcula segundo a industria ou o tipo de negocio.
Está claro que a maioría dos profesionais do sector inmobiliario non deberían dedicarse á corretaxe das empresas comerciais operadoras, a menos que teñan a experiencia e a experiencia necesarias para facelo. Unha visión moito mellor sería asociarse cun corredor de negocios que non realice corretaxe inmobiliaria. Será unha relación mútuamente beneficiosa, con cada un deles aportando a máxima experiencia e valor ao cliente / cliente.