Coidar dos seus inquilinos, a súa propiedade e as súas finanzas
3 Estratexias para xestionar a propiedade de aluguer
Antes de que poida seleccionar a estratexia correcta para vostede, cómpre entender todas as distintas áreas dunha propiedade de aluguer que deben ser xestionadas.
As responsabilidades de xestión dun propietario poden dividirse en tres seccións:
- Xestionar inquilinos
- Xestión de mantemento e inspección de propiedades
- Xestión de Finanzas
1. Xestionar inquilinos
Esta é a parte da xestión da propiedade de aluguer que é máis inmediata e máis obvia. No entanto, ser un exitoso empresario implica moito máis que recoller a renda. Tes que xestionar:
- Colección de aluguer : definindo datas de vencemento. Recollendo aluguer cada semana ou mes. Establecer taxas por mor da súa amortización e períodos de carencia. Xestione o aluguer non pagado.
- Contratos de arrendamento : verificar que o arrendamento inclúe todos os termos legais esixidos pola lei do arrendador do seu estado. Asegurándose de que o aluguer está actualizado coa versión máis recente da lei. Xestionar a data de inicio e fin do arrendamento de todos os inquilinos.
- Proxección de inquilinos : vacante publicitaria. Configurar citas. Verificación de información sobre aplicacións. Tamén pode determinar se certos inquilinos son un bo axuste.
- Move-In : asinar contratos de arrendamento. Continuando as regras, requisitos e regulamentos. Recollida de depósito de seguridade e aluguer do primeiro mes. Camiñando e observando a situación actual da unidade de aluguer.
- Move-Out : Verificar que o prazo de aluguer sexa realmente longo. Comprobar a condición da unidade de aluguer por calquera dano . Comezando o proceso para atopar un novo inquilino para un apartamento.
- Queixas dos inquilinos: reclamacións de campo. Configurar un plan de xogo para solucionar o problema.
- Solicitudes de reparación: respondendo ás solicitudes rapidamente. Priorizando a importancia da reparación. Facer a reparación ou contratar a alguén para facelo.
- Desaloxações do inquilino : Envío ao inquilino notificacións legalmente requiridas antes do desaloxo. Presentación de desaloxo ante o tribunal. Preparación das probas que apoien a razón para o desaloxo.
2. Xestionar o mantemento e as inspeccións de propiedades
A segunda parte principal da xestión da propiedade de aluguer é a propiedade en si. A estrutura física debe ser mantida para a saúde e seguridade dos inquilinos. A súa compañía de seguros tamén pode esixir certas partes da estrutura, como o teito, para cumprir certas normas ou rexeitaranse a asegurar a propiedade.
- Mantemento: Corte a herba. Recollendo follas. Paliando a neve. Sacar o lixo. Mantendo limpas todas as áreas comúns. Asegurándose de que os inquilinos teñan acceso á auga corrente en todo momento e quenten no inverno. Fixación de fugas do tellado, fugas de fontanería, azulexos craqueados, pasamáns suxeitos, pechaduras de fiestras ou fiestras defectuosas.
- Inspeccións: terá que lidiar coas inspeccións da cidade e mesmo coa súa empresa de prestamistas e seguros. As inspeccións da cidade son para asegurarse de que a súa propiedade está seguindo certos códigos de saúde e seguridade. A empresa de prestamistas e aseguradoras inspecciona a propiedade para asegurarse de que a propiedade vale o importe que están a prestar ou o importe que o están a garantir.
3. Xestionar Finanzas
A terceira parte da xestión que terá que enfrontar cando posúa unha propiedade de aluguer implica as finanzas. Debe entender o diñeiro que vén cada mes e canto diñeiro sae.
- Pagamentos de aluguer: canto cobras no aluguer cada mes.
- Pago hipotecario: o que paga cada mes na súa hipoteca.
- Seguro: canto paga para asegurar a súa propiedade.
- Impostos: que son os impostos sobre a propiedade anual.
- Utilidades: Se os inquilinos non son responsables do pagamento por servizos públicos, o importe dos billetes de auga, gas e electricidade por mes.
- Tarifas / Multas: Taxas que poida ter que pagar por inspeccións de propiedade ou custos xudiciais. Multa inesperada por problemas de mantemento na propiedade.
3 Estratexias de xestión de aluguer
Agora que entende as distintas áreas dunha propiedade de aluguer que necesita ser xestionada, pode determinar como quere xestionar estas áreas.
Hai tres enfoques principais:
- Do-it-yourself xestión
- Half Do It Yourself / Half outsource
- Xestión de terceirização completamente
1. Xestión Do-It-Yourself
Neste enfoque de xestión, vostede é responsable de todo, por iso, DIY. Vostede é quen recolle a renda, impedindo a neve e arquivando os seus impostos.
Pros
- Control total: como propietario da propiedade de aluguer, é propietario dunha empresa. Cando o fai todo só, vostede sabe o que está a suceder en todas as partes do seu negocio.
- Consciente dos problemas rapidamente: dado que ten a súa man en todas as partes da xestión, pode ver de inmediato cando se está a producir un problema. Desafortunadamente, porque está a cargo de todas as cousas na súa propiedade, pode que quizais non poida solucionar este problema de inmediato.
Contras
- Falta de coñecemento: é imposible ser un experto en todo. Se tiveses contratado un contador para arquivar os teus impostos, no canto de facelo vostede mesmo, o contador podería ter capturado varias deducións que non coñecías. Se tiveses contratado un avogado para preparar o teu contrato de arrendamento, no canto de preparar o teu propio arrendamento, o avogado podería ter incluído certas leis de arrendatarios do estado que ignorou. Se tiveses contratado un profesional para instalar o tellado na túa propiedade, no canto de instalalo por ti mesmo, quizais non houbese ter que xestionar unha fuga no tellado.
- Abafadora: Ser todo para que todas as persoas poidan chegar a ser demasiado. Unha vez que asume a responsabilidade por todo, pode que sexa máis propenso a cometer erros.
Mellor para
- Patróns con pequenas unidades de aluguer.
- Patróns que anteriormente tiñan negocios.
- Patróns con experiencia previa na xestión de aluguer.
- Patróns que queren o control.
2. Half-Do-It-yourself / Half outsource
Neste enfoque para xestionar a propiedade de aluguer, xestiona as áreas que sente que ten experiencia e, posteriormente, outraliza as áreas que non se sinta cómodas ou simplemente non teñen o desexo de xestionar.
- Subcontratar as cuestións legais
Como exemplo, pode decidir terceirizar calquera problema de xestión de aluguer que implique cuestións legais. Pode sentirse ben na xestión das finanzas da propiedade, o mantemento diario e as queixas do inquilino, pero son moi incómodas cando se trata de cuestións xurídicas. Neste caso, pode contratar un avogado para xestionar os problemas legais que xurdan. Isto podería incluír a redacción do contrato de arrendamento para que cumpra todas as leis dos propietarios do arrendador do seu estado e manexando os desaloxos do inquilino.
- Subcontratación de problemas de mantemento
Neste escenario, contratarías un práctico ou superintendente de construción para tratar todos os problemas de mantemento, pero tratarías todas as demais obrigacións de xestión.
Pros
- Frees Up Time: se non estás facendo todo, terás máis tempo, período. Como usas esta vez depende de ti. Pode apreciar máis tempo coa súa familia ou pode usar este tempo para atopar oportunidades de investimento adicionais.
- Ten expertos: está a dar o control a outros que con sorte saben máis do que ti nunha determinada área.
Contras
- Confiando noutros: está a confiar en que estas persoas saiban o que están facendo e que teñen os seus mellores intereses en mente.
Mellor para
- Propietarios con número crecente de unidades de aluguer.
- O patrón medio.
3. Xestión de terceirização completamente
Nesta estratexia de xestión, tes a propiedade, pero non tes ganas de ser un xestor persoal. Sente que a súa forza está na selección de propiedades e non manexa as operacións diarias. Contratarás un xestor de propiedades ou unha empresa de xestión de propiedades. As empresas de xestión de propiedades poden manipular todo, incluídos, selección de inquilinos, mudanzas de inquilinos, aluguer de cobro, mantemento e reparación, inquilino e desalojo do inquilino.
Pros
- Liberdade de dores de cabeza diarias: non terás que encargar as chamadas a dúas da mañá que o veciño do outro lado está tocando a música demasiado alto. Será o responsable do mínimo mínimo, pero as decisións que son responsables normalmente serán as decisións máis importantes, como dar a ben comezar un desalojo do inquilino.
Contras
- Custo : os xestores de inmobles custarán decenas de miles de dólares ao ano. Canto máis unidades de aluguer posúas, máis custará.
- A mala xestión pode destruír a súa empresa: está poñendo o seu negocio e, polo tanto, o seu sustento, en mans doutra persoa. Será moi difícil atopar alguén que se preocupe polo seu éxito e fracaso tanto como o faga. Debes asegurarte de seleccionar a fondo os posibles xerentes e ter unha estratexia de saída clara se as cousas van mal.
Mellor para
- Patróns que viven lonxe dos seus alugueres.
- Propietarios con gran número de aluguer.
- Investimentos inmobiliarios con investimentos diversificados.