Que considerar sobre a renda da renda operativa bruta
O maior empate para os investimentos inmobiliarios en inmobles de arrendamento é un fluxo de caixa regular. Trátase de que o diñeiro vaia ao banco todos os meses.
Por suposto, queremos que a propiedade aprecie tamén o valor, pero podemos comprar e manter stocks para obter ese resultado (normalmente).
Antes de chegar á Renda Operativa Bruta, GOI, comeza coa renda potencial bruta , GPI. O potencial é auto explicativo de certa forma. É unha renda potencial, pero non é necesariamente a realidade. GPI é o aluguer previsto que recibirá nun ano a partir do seu aluguer se se alugou durante os 365 días totais e se os inquilinos pagan o seu aluguer completo tal como acordaron.
Perda de vacância : as propiedades de aluguer non se alugan 365 días ao ano. Tampouco os inquilinos sempre pagan o seu arrendamento completo conforme acordaron no arrendamento. Pasan as cousas. Os inquilinos afástanse, ás veces con aviso e ás veces non. O punto é que entre os inquilinos hai un período no que non se vai a pagar o aluguer. Durante ese período, experimentarás o que chamamos "perda de vaga". É a renda perdida para o período en que non ten un inquilino pagando o aluguer.
Entón, o primeiro que deducimos do GPI para chegar a GOI é o ingreso de aluguer perdido cando a propiedade está baleira. Se tes propiedades de aluguer por un tempo, terás algúns números de experiencia para axudarche a estimar este número. Obviamente, isto pode variar, pero cando estás a prever ingresos para o futuro, que GOI, necesitas ter unha idea do que experimentarás para a perda de vacacións.
Perda de crédito : A continuación temos que considerar que non se chegan todos os cheques de aluguer, ou que o farán, pero non despexarán o banco. Isto raramente é un custo maior que a perda de vacância, pero non creo que non o experimente de cando en vez. De novo, se estivo no negocio por moito tempo e ten un número histórico para aplicar aquí, entón é xenial. Todos sabemos que é só unha estimación de calquera xeito, xa que os inquilinos do próximo ano son diferentes ao do ano pasado.
Controlando as dúas variábeis
Un factor importante na redución da perda de vacância é manter un bo control sobre as súas propiedades para asegurarse de que estean en boas condicións. Cando alguén se move fóra, quere un proceso no lugar que conseguirá que a unidade estea a punto para un novo inquilino rapidamente. Sempre debería ser de comercialización, xa que é mellor dicir que os chamadores non terán vacacións ata algún momento no futuro do que esperar para que as chamadas estean baleiras.
Para a perda de crédito, o primeiro obvio é facer cheques de crédito aos solicitantes. Ademais, consulte as súas referencias de propietarios anteriores se os teñen. Non arrendar a un inquilino de maior risco é o xeito máis eficaz de reducir as perdas de crédito.
Traballar constantemente para reducir a brecha entre a renda potencial bruta ea renda bruta de operación é a forma na que o tempo manterá baixa vacancia e os números de perdas de crédito.