A diferenza da venda polo miúdo de supermercados, o sector inmobiliario ten un baixo custo elevado e un elevado beneficio.
A venda por xunto de bens inmobiliarios en artigos e libros obtén unha cobertura boa e mala. Vexamos primeiro nunha definición xeral: a venda por xunto de bens inmobles está tomando unha posición entre un vendedor e un comprador e obtén unha venda inmediata dunha propiedade sen rehabilitación significativa ou tempo de propiedade.
Esa é a miña definición, pero encaixa na miña opinión tendo en conta o meu amplo traballo de escritura autónomo como escritor fantasma para "gurús" de investimento inmobiliario. Podería chamalo "flipping", pero o comercio por xunto parece engadir un pouco de profesionalidade.
Contrastándoo con outros comerciantes en diversas industrias, é un negocio de mármore de lucro realmente moi baixo e alto. Non tes:
- almacén de aluguer e mantemento de espazo.
- espazo de oficina para xestionar e vender desde.
- empregados para xestionar o inventario.
- camións para transportar inventario.
- seguro para cubrir todo o anterior.
- necesidade de compra de fabricantes a granel antes da venda.
Estes custos indirectos son significativos, ea maior parte dos comerciantes teñen ganancias nos poucos díxitos. O comerciante de inmobles, por outra banda:
- poden traballar desde a súa mesa de cociña.
- Non precisa almacena nada.
- Non necesita empregados nin seguros para eles nin para instalacións.
- pode controlar un activo de gran valor cun diñeiro relativamente pequeno do peto.
Quen é o seu cliente no sector inmobiliario por xunto?
Antes de investigar inmobles para compra ou control, necesitará compradores en espera. Chámase a construción dunha lista de compradores e é fundamental para o seu éxito.
Os seus clientes primarios son outros investimentos, tanto os compradores de inmobles de arrendamento como os investimentos fixos e flipantes. Podes vender polo miúdo aos consumidores, pero é máis arriscado e custoso debido aos custos de mercadotecnia e comisión.
Debe construír unha lista de compradores a través da construción de relacións con outros investimentos. Pode unirse a clubs de investimento inmobiliario para atopalos.
Podes publicitar a eles a través de publicar anuncios de propiedade para venda en xornais e Craigslist. Basicamente, cómpre coñecer o maior número posible de inversores inmobiliarios e necesitará manter unha base de datos ou ficheiro cun mínimo de información sobre cada un:
- os seus barrios de interese.
- o seu principal interese; ¿Van a corrixir e virar ou están a mercar propiedades de aluguer?
- o seu alcance de prezos e os seus obxectivos; noutras palabras, que pagarán por unha casa?
Non saia e busque propiedades ou execute a comercialización ata que teña polo menos uns poucos investimentos activos na súa lista de compradores. Non quererá comprometerse cun inmoble sen unha perspectiva razoable de vendelo rapidamente.
Cales son as túas fontes de propiedades inmobiliarias por xunto?
Unha vez que teña compradores na súa lista, é hora de saír e atopar propiedades que lle farán un beneficio como atacadista. Poderían ser:
- execucións hipotecarias.
- o propietario ocupou pre-ejecuciones hipotecarias.
- propietario ocupado por vendedores en dificultades.
- preexclusións abandonadas.
- Goberno execucións hipotecarias en poxa.
Foreclosures son fáciles de atopar a través de peche de sitios web e outras fontes que publican listas de propiedades de clausura. As propiedades ocupadas polo propietario normalmente requiren mercadotecnia. Os métodos de mercadotecnia inmobiliaria por xunto inclúen:
- bandidos sinais.
- clasificados en xornais.
- Anuncios Craigslist.
- sitio web de atacadista.
- blogger investidor por xunto.
- comercialización de sitios sociais.
- relacións con axentes inmobiliarios e corretores de hipotecas.
Cando localiza unha propiedade que podería ser correcta para un dos seus compradores, executa os números e a debida dilixencia é a próxima. Deberá ser moi cauteloso ao cubrir todos os custos cubertos, así como unha idea moi próxima de que terá o seu comprador por custos, especialmente no arranxo e flip deal. Noutras palabras, cómpre chegar ao que vale a propiedade no mercado actual, entón restar estes elementos para ver o que pode pagar por ela:
- o desconto a valorar o que o comprador quererá.
- o aluguer que se pode cobrar se o seu comprador é un inversor de inmobles.
- os custos de rehabilitación se o seu comprador é un inversor de corrección e liquidación.
- os seus custos para chegar á táboa de peche.
- o teu beneficio desexado.
Se executas todos os números e ves que esta propiedade pode volverse a vender rapidamente a un dos compradores da túa lista, é hora de contratalo para comprar ou bloquear o control a través dun dos dous métodos:
- Contrato de asignación : asine un acordo co vendedor que lle permite "asignar" os seus dereitos e responsabilidades a outro (o seu comprador finalmente). Necesitarás algún diñeiro sincero, pero non necesitarás máis financiamento con este método. Vai ao seu comprador e realiza unha cesión dos seus dereitos por un prezo que inclúa o seu beneficio. O teu comprador toma o control e lévallo ao peche.
- Contrata para comprar - Realmente asina un acordo para comprar a propiedade. Isto esixe dúas peche, unha para a túa compra e outra para que o teu comprador che compre. Necesitarás diñeiro serio e necesitarás financiamento de transaccións para pagar a casa e recoller a tarifa e reembolso do segundo peche.
Esta é certamente unha visión xeral do proceso, pero debe axudar aos que están interesados na venda por xunto de inmobles para aproveitar as outras ligazóns e para saber máis.