Lei da Axencia Inmobiliaria: Como se crea a Axencia

Un estado que define os deberes dos axentes e os dereitos do cliente

Axencia Express

A axencia expresa créase ben por escrito ou por escrito entre o director eo axente. Indica a súa intención expresa por este estado de representación.

No sector inmobiliario, a axencia normalmente é creada por un contrato de compra por escrito con un vendedor ou un acordo de axencia de compradores cun comprador. Algúns estados permiten acordos verbales, pero a maioría non.

Axencia implícita

Tamén é posible crear unha relación de axencia polas accións das partes.

Se un axente inmobiliario asume responsabilidades que normalmente corresponden a un axente, pero non asinou un acordo de axencia, aínda pode ser considerado un axente a través dunha axencia implícita. Do mesmo xeito, se o cliente pide ao axente o consello ou as accións que normalmente sexan nas axencias, entón podería crearse unha axencia implícita.

Algúns estados crearon unha lexislación específica que afirma que ningunha axencia pode existir sen un acordo de axencia por escrito. Isto axuda a evitar unha axencia implícita accidental.

Non se converta nun axente dual non divulgado

Nos estados que non descartaron a axencia implícita, se ten un estado de representación da axencia co seu cliente de listas, teña coidado co que fai se está a traballar cun comprador interesado nesa listaxe. En primeiro lugar, tería que revelar o estado da axencia ao comprador e non realizar tarefas que impliquen que tamén é o seu axente.

O camiño é hoxe en día

A miña licenza colga en Novo México, pero tamén tiven licenzas de corretaxe en Texas e Colorado no pasado.

Moitos estados agora teñen documentos e divulgacións que soportan " corretaxe de transaccións " ou chamadas por outros nomes, a representación dun comprador ou vendedor sen "axencia". O termo axente inmobiliario raramente significa que máis estes días.

Entón, podo levar unha ficha e non ser un axente para o vendedor, e iso é o que sempre fixen.

A única vez que a cuestión da axencia xurdiu cun comprador ou vendedor era se eu estivese traballando cun avogado ou un xuíz. Por algún motivo, atraeilles co meu sitio web. Non querían que fose o seu axente por responsabilidade civil .

A responsabilidade de responsabilidade civil atribúe ao cliente do axente o risco das actividades do seu axente. Entón, se eu fose facer algo mal ou cometer un erro, o meu cliente tamén sería responsable. Estas persoas xurídicas sabían que non querían ese risco, aínda que sabían que seguín as regras coidadosamente.

Cando traballaba cos compradores, sempre fun un corredor de transaccións, nunca un axente. Case nunca preguntaron e o noso formulario de divulgación estatal claramente expuxo os meus deberes ao meu cliente. Aquí están directamente da lei:

A. Honestidade e coidado razoable como se establece nas disposicións desta sección;

B. cumprimento das leis xudiciais locais, estatales e federales e leis antidiscriminación, a lei de licenzas inmobiliarias de New Mexico e as regras da comisión de inmobles e outras leis e regulamentos locais, estatísticos e federales;

C. rendemento de todos e cada un dos acordos escritos realizados co cliente ou cliente;

D. Asistencia ao cliente ou cliente do corredor para completar a transacción, a menos que o cliente ou o cliente acepten por escrito o contrario, incluíndo:

1. presentación de todas as ofertas ou contra-ofertas en tempo hábil; e
2. asistencia no cumprimento dos termos e condicións do contrato e coa pechadura da transacción; Se o corredor da transacción non fornece o servizo, asesoramento ou asistencia descritos nos parágrafos (1) e (2) do subapartado D do 16.61.19.8 NMAC, o cliente ou o cliente debe aceptar por escrito que o corredor non se espera que proporcione Este servizo, asesoramento ou asistencia, eo corredor deberá dar a coñecer a existencia do devandito acordo por escrito aos demais corredores implicados na transacción;

E. Recoñecemento por parte do corredor de que pode haber asuntos relacionados coa transacción que están fóra do coñecemento ou coñecemento do corredor asociado ou do corredor cualificado e que o corredor asociado ou corredor cualificado suxerirá que o cliente ou o cliente busquen asesoramento sobre estes temas;

F. A pronta contabilidade de todo o diñeiro ou a propiedade recibida polo corredor;

G. divulgación escrita ao seu cliente ou cliente e a outros corredores implicados na transacción de calquera posible conflito de intereses que o corredor teña na transacción, incluíndo pero non limitado a:

1. calquera relación de corretaxe escrita que o corredor ten con outras partes da transacción ou;
2. calquera interese ou relación material dunha empresa, persoal ou familiar que o corredor teña na transacción;
3. outras opcións de relación de corretagem dispoñibles en Novo México;

H. divulgación escrita de calquera material adverso feitos realmente coñecidos polo corredor asociado ou corredor cualificado sobre a propiedade ou a transacción, ou sobre a capacidade financeira das partes da transacción para completar a transacción; Os feitos materiais adversos que requiren a divulgación non inclúen ningunha información cuberta polas leis federais de leis xerais ou a Lei de Dereitos Humanos de Novo México;

I. Mantemento de información confidencial aprendida no transcurso de calquera relación de axencia anterior a non ser que a divulgación sexa con consentimento do anterior cliente ou se esixe por lei;

J. a menos que se autorice por escrito de forma distinta, un corredor asociado ou corredor cualificado non revelará ao seu cliente ou cliente durante a transacción que o seu cliente ou cliente vendedor xa indicou que aceptarán un prezo de venda inferior ao prezo solicitado ou cotizado dunha propiedade ; que o seu cliente ou cliente comprador xa indicou que pagarán un prezo superior ao prezo presentado nunha oferta por escrito; a motivación do seu cliente ou cliente por vender ou comprar inmobles; que o seu cliente ou cliente vendedor ou o seu cliente ou cliente comprador aceptarán termos de financiamento distintos dos ofrecidos; ou calquera outra información solicitada por escrito polo corredor asociado ou o cliente ou cliente do corredor cualificado para que permaneza confidencial, a menos que a lei exija a divulgación.

Que se encarga de calquera preocupación que os meus clientes puidesen ter.