- Localización
- Finanzas
- Reparacións
- Mercado actual
Avaliar a situación da propiedade
A situación é unha das cousas máis importantes a considerar ao avaliar unha propiedade de investimento potencial. Pode axudarche a facer unha avidez educada sobre o potencial da propiedade para apreciar ao longo dos anos.
Por exemplo, o gurú de bens inmobiliarios Robert Kiyosaki fala sobre os beneficios de comprar unha propiedade de renda próxima a unha comunidade universitaria. O razoamento é que sempre hai unha ampla oferta de inquilinos, os pais dos estudantes adoitan pagar o aluguer e moitas veces poden cobrar unha renda máis elevada debido á conveniencia da zona e ao aumento da demanda de vivendas.
O que é o veciño
- É suburbano ou urbano?
- Está preto de tendas de venda polo miúdo, centros de transporte, hospitais e escolas?
- Que tipo de inquilino quererá vivir alí? (familias, persoas maiores, persoas solteiras, clase media, etc.)
- ¿Hai unha ampla oferta de inquilinos na zona?
- Está preto da túa residencia actual? Se está lonxe, terás que factorizar os custos de viaxe en termos de custos financeiros dos custos de viaxe e oportunidade de perda de produtividade.
- ¿O veciño é estable, en expansión ou en declive? Hai moitas propiedades desocupadas ou hai moita nova construción?
- ¿Ve unha oportunidade de crecemento no futuro? Por exemplo, unha nova liña de ferrocarril que se conecta a unha cidade importante está a ser construída, ou unha nova empresa está a trasladarse á área e crear novos postos de traballo. Estes poden aumentar drasticamente a conveniencia da localización.
Avaliar as finanzas da propiedade
Coñeza o teu orzamento
- Canto podes poñer neste investimento?
- Canto pode pagar?
- Se necesitas fondos adicionais, de onde os podes obter?
- Cal será o teu pagamento mensual e taxa de interese?
Mire o valor da propiedade
- Solicite ver as follas de ingresos e gastos reais da propiedade. Se non hai ningunha, asegúrate de que podes prever razonablemente os custos operativos.
- Calcule a renda operativa neta (NOI) da propiedade.
- Cal é a taxa de vacância estándar para a súa área?
- Cal é o aluguer previsto para a propiedade?
- Cal sería o custo do seguro?
- Canto son impostos?
- Cal será o custo de mantemento inmobiliario ?
- ¿Determinou a súa taxa de capitalización (Taxa de maiúsculas) ? Se non coñece a Cap Rate do seu mercado, debería consultar cun corredor inmobiliario local.
- Unha vez que determinou a taxa de maiúsculas, agora pode dividir a NOI pola taxa de maiúscula e obter o valor actual da propiedade.
- Xa fixo unha análise de mercado comparativo (CMA)?
- ¿Cales son as casas comparables na zona a venda? Se vostede está a mercar unha propiedade de aluguer ou está mirando para voltear unha casa, vai querer asegurarse de que non está excesivamente pagado pola propiedade.
Avaliar cales son as reparaciones necesarias
Que reparos estás cómodo?
- ¿Quere unha propiedade que só precisa un escudo de pintura e alfombra nova? Está ben con unha cantidade moderada de traballo ou está cómodo con unha rehabilitación intestinal (nova canalización, electricidade, pisos, paredes, etc.)
¿Pode pagar para facer estas reparaciones?
- O custo das reparaciones variará moito dependendo de si poderás facelo vostede mesmo ou se precisa contratar a outra persoa para facelo.
- O seu orzamento de construción para materiais e artesanía tamén variará moito dependendo de se está a renovar unha casa de mil millóns de dólares ou un inmoble de cincuenta mil dólares.
- Outra regra xeral é que as reparacións sempre custarán máis do que planeou. Se contratas un contratista, un traballo de dúas semanas moitas veces convértese en catro semanas. Mesmo se está a facer as reparaciones a si mesmo, os custos poden saír da man. Por exemplo, planea colocar un novo drywall nun cuarto por 800 dólares. Cando abras as paredes, atopas unha infestación de termitas e a necesidade non só de exterminar senón tamén de volver encastrar as paredes. Gastos inesperados como estes sumaranse rápidamente. Non só se verá afectado cun orzamento de construción máis elevado, pero estará pagando custos de financiamento adicionais, chamados "custos suaves", para pagar a hipoteca, os impostos sobre a propiedade e o seguro sobre a propiedade desocupada mentres se cumpren estas reparaciones adicionais.
Avaliar o investimento en comparación co mercado actual
Intentar virar un McMansion durante unha recesión non será a aventura máis fácil. Nunha recesión, a compra dun inmoble adxudicado para alugar aos inquilinos podería ser unha mellor aposta polo éxito. Debe ollar o que está a tenderse no mercado inmobiliario agora e axustar o seu plan de conformidade.
Se compras McMansion e teño o diñeiro para mantelo durante sete anos ata que podes vendelo por un beneficio, entón, iso si, potencialmente pode ser un bo investimento. Outra cousa a ollar ao comprar un inmoble é o seu valor de revenda. Os activos altamente desexables son aqueles que poden ser facilmente comprados e vendidos independentemente do mercado. Sempre están en demanda. Pense nestas necesidades, como pan e auga.
A xente non necesita unha casa con piscina inground e sala de exhibición de TV. A xente necesita unha casa cun baño limpo e un tellado forte. Quere que a súa propiedade apelea á maior cantidade de persoas para que teña o maior número de potenciais inquilinos e compradores.