Que se pode desenvolver no terreo?
As posibilidades de que se poida utilizar a terra son infinitas.
Mentres os requisitos de zonificación restrinxirán o que se pode construír nun terreo específico de terras, en xeral, calquera cousa pode ser desenvolvida nun terreo cru. Por exemplo:
- Casa unifamiliar
- Casa multifamiliar
- Espazo de oficina
- Espazo comercial
- Espazo residencial e comercial mixto
- Hotel
- Recurso
- Strip Mall
- Hospital
- Mall
- Facenda
- Aparcadoiro
Cal é o seu obxectivo na compra de terras?
Antes de comprar unha parcela, tes que decidir que é o teu obxectivo para o investimento. Hai varias estratexias diferentes para considerar e non é un tamaño único para todos. Dous inversores diferentes poderían ter dúas aproximacións moi diferentes para a mesma terra. Ademais, o mesmo inversor pode ter dous enfoques diferentes para dúas parcelas diferentes.
Aquí tes sete estratexias a considerar ao comprar terras:
1. Compra e venda:
Neste enfoque, basicamente está botando a terra. Crea que compras a terra por baixo do valor de mercado e espera que poida atopar outro comprador que estea disposto a pagar a máis ou máis que o valor de mercado.
Está esperando unha venda rápida con pouco ou ningún traballo adicional no terreo da súa parte.
2. Compra e espera:
Neste enfoque, compra a terra e manteña nel por un período de tempo. Vostede cre que a terra vai apreciar en valor. Aínda terás que pagar impostos sobre a terra, así como os custos adicionais para manter a terra durante este tempo.
Este é un enfoque común en áreas que están a ser re-gentrified. O inversor compra as terras coa esperanza de que poidan vendelo a un desenvolvedor no futuro a medida que a zona se fai máis popular.
3. Compra, desenvolve e detén:
Neste enfoque, está a mercar un pedazo de terra coa intención de desenvolver a terra mesmo. Por exemplo, podería construír un complexo de vivendas que alugarase a inquilinos residenciais. Tamén podes decidir construír un centro comercial que poida alugar aos inquilinos. Outra opción sería desenvolver unha cama e almorzo que executaras e xestionaras.
4. Compra, Cultiva e Manteña:
Neste enfoque, está máis interesado en utilizar a terra real, que a construción de propiedades no terreo. Por exemplo, pode querer cultivar a terra, usalo para o gando, crear unha facenda de árbores de Nadal ou crear unha viña. Administrarás activamente a terra e esperamos sacar provecho do que pode producir a terra.
5. Compre, vexa o proceso de atribución e venda:
Neste escenario, comprará a terra e, a continuación, percorrerá o proceso de ter a propiedade zonalizada para un uso específico. Por exemplo, pode haber unha parcela de terreo que foi zonalizada para uso comercial, pero agora que a zona desenvolveuse, sería un excelente lugar para un novo edificio residencial de gran aloxamento.
Se podes obter a terra reutilizada para uso residencial, faría que a terra sexa máis valiosa para os potenciais desenvolvedores e sexa máis desexable, xa que é un paso extra que non teñen que facer.
6. Compra, desenvolve e vende:
Neste caso, compra a terra coa intención de desenvolver a terra e vendela a un usuario final. Por exemplo, compra a terra, edite unha casa de nova construción e véncha a un comprador que quere vivir nel. Como outro exemplo, configurou un viñedo e vendelo a un comprador que xestionará e executará a viña.
7. Compra, desenvolve e aluga:
Finalmente, podes desenvolver a terra e alugar a terra a outra persoa. Por exemplo, podes mercar terras e decides poñer un aparcadoiro porque non hai un amplo estacionamento na zona. O propietario dunha propiedade multifamiliar nas proximidades pregunta se poden alugar o solar porque non teñen aparcamento suficiente para os seus inquilinos.
Riscos a considerar ao comprar terras
Un certo terreo non desenvolvido seguramente parece posuír infinitas posibilidades. Non obstante, pronto descubriremos que hai moitas restricións e desafíos que terá que afrontar ao tentar desenvolver ou vender esta terra. O goberno pode restrinxir o tipo de propiedade que se pode construír ou a forma en que se pode empregar a terra. Pode sufrir problemas ambientais, como inundacións ou contaminantes.
Aquí hai cinco riscos de compra de terras para ter en conta:
1. Clasificación de zonificación
Un dos grandes problemas que podes atopar ao comprar terras son cuestións de zonificación coa forma en que se pode usar a terra. Cada pobo ten un plan de uso da terra. Isto basicamente divide a cidade en diferentes áreas, incluíndo o uso comercial, residencial, agrícola, industrial, histórico ou mesmo mixto.
Uso da terra:
O primeiro problema que terás que tratar é a forma en que se pode empregar a terra. Se a terra está zonalizada para uso residencial e planea construír unha propiedade residencial na terra, entón non ten ningún problema.
Non obstante, se queres cambiar a forma en que se xunta a terra, podes ter unha batalla nas túas mans. Por exemplo, a terra está zonalizada para uso residencial e desexa construír unha propiedade comercial no sitio. Algunhas destas clasificacións de zonificación son décadas de antigüidade, polo que a cidade pode estar aberta a unha reclasificación da terra se a nova función ten sentido co deseño actual da cidade. Outras veces non é tan fácil.
Terás que solicitar a cidade para que poida re-clasificar a terra. Moitas cidades quererán que demostre que houbo un cambio substancial no barrio que xustificará o cambio na zonificación. Terá que enviar unha proposta sobre o que construirá no sitio. Terá que demostrar que o seu desenvolvemento é compatible co plan de desenvolvemento territorial existente que a cidade ten e que non terá ningún efecto negativo, como causar que as áreas próximas inunden ou aumenten o tráfico.
Probabelmente haberá unha audiencia pública. Mesmo se pode obter o consello da cidade a bordo, pode ter unha loita separada nas mans cos veciños que solicitarán que non poida construír.
2. Restricións de zoneamento
O segundo factor a ter en conta cando se compra a terra é o tamaño do desenvolvemento que terá permiso para construír.
Requisitos de retroceso:
Normalmente hai un código que esixe que a súa propiedade sexa construída a certa distancia das liñas de propiedade veciñas. Isto inclúe a fronte, que probablemente sexa a rúa, os dous lados e as costas. As estruturas permanentes, como unha casa, garaxe ou plataforma, deben estar construídas a certa distancia das liñas de propiedade.
Dependendo do tamaño do lote que estás mirando, isto podería afectar moito o tamaño da estrutura que se pode construír, o que pode facer que non valga o investimento.
Cobertura por lotes:
Este código está activado para evitar problemas de inundación. Debe haber unha certa porcentaxe do lote que non está cuberto, onde a choiva ten a capacidade de penetrar no chan para que non inunda as propiedades veciñas.
Relación da área do chan:
As imaxes cadradas de cada piso da propiedade (algunhas cidades inclúen sotos, outras non) engádense e divididas polo tamaño do solar. A superficie total só pode ser unha certa porcentaxe do tamaño do lote, que cada cidade determinará.
Altura:
Debe coñecer a altura da estrutura que pode construír. Se estaba a planear un edificio de tres familias, pero a cidade non permitirá máis de dúas historias naquel lugar, o investimento non terá sentido monetario para ti.
Edificios accesorios:
Haberá restricións de código sobre o tamaño e colocación de estruturas como garaxes e galpões. Pode haber un requisito sobre cantos espazos de aparcamento debe ter para a propiedade. Algunhas cidades incluso poden esixir que estes espazos sexan cubertos.
3. Asuntos ambientais
Un terceiro risco de comprar terras en bruto é que non sabes o que queda debaixo do chan. Podería atopar altos niveis de radón ou amianto. O chan pode ser inestable e non axeitado para construír. Se construír no chan que non sexa estable, podería causar a fenda da súa propiedade.
A terra podería estar situada nunha zona de inundación. Esta non será a fin do mundo se pode aumentar a propiedade ou cambiar a clasificación do chan para evitar inundacións. O seguro de inundación é moi caro e pode ser un enfrontamento para os potenciais compradores.
Non obstante, hai excepcións. Gran parte de Hoboken, Nova Xersei está situada nunha zona de inundación, pero debido á súa proximidade coa cidade de Nova York, a terra nesta área considérase moi valiosa.
4. Acceso a Utilidades
Que fácil é obter utilidades no lugar? Isto inclúe sumidoiros, auga corrente, electricidade, gas, teléfono, cable e internet. As propiedades veciñas teñen estes servizos, ou a súa parcela de terras no medio da nada.
Se a súa propiedade está no medio da nada e non ten acceso a unha liña de sumidoiros, pode realizar unha proba de percolación no solo para determinar se se pode instalar un sistema séptico na propiedade. Esta proba determina a rapidez con que a auga drena o solo. Supoñendo que a terra pasa a proba de percolación, tamén terás que cavar un pozo para beber auga, que custará fácilmente cinco figuras.
Obtendo estas utilidades na túa propiedade pode ser un gasto significativo. Se non pode acceder aos servizos necesarios, é un desastre para calquera desenvolvemento potencial que estivese considerando.
5. Sen ingresos, pero gastos
Cando compras terras en bruto, non hai nada no terreo, polo que non está xerando ingresos. É moi difícil obter un préstamo en terreos desocupados, polo que seguramente terá que pagar o diñeiro para a terra, deixando moito diñeiro vinculado ao investimento.
Non hai ingresos xerados, pero aínda será responsable dos gastos da terra. O principal gasto será impostos. Tamén pode ter que pagar para manter a terra, como cortar a herba regularmente.