Cando estean listados en varios servizos de listas, xeralmente a ausencia de electricidade e teléfono fará que a propiedade sexa listada como non mellorada, aínda cando hai servizo de estrada ou rúa.
Non mellorado está aberto á interpretación
Mentres a definición parece clara, hai diferentes cousas que os potenciais compradores valoran en buscar propiedades de terras brutas. Non mellorado case sempre significa que non hai un contador eléctrico, caixa de teléfono ou contador de gas natural na propiedade. Non obstante, esa é unha definición axustada.
Que lonxe están esas cousas? En moitas áreas rurais, hai moitas parcelas de terra non melloradas. Un paquete moi remoto definitivamente non foi mellorado por ningunha definición. Non houbo nin unha estrada pública na propiedade. No seu lugar, un permiso foi adquirido para usar unha estrada e porta do Servizo Forestal de EE. UU. Non había electricidade, gas nin teléfono en calquera lugar dentro dunha distancia razoable a calquera dos límites da propiedade.
Como a propiedade foi listada era importante, xa que a listaxe como non mellorada definitivamente cortoulla de todas as buscas de persoas que só querían parcelas con utilidades na liña de propiedade. Non obstante, moitas veces estaban dispoñibles a uns centos de metros e había servidumes para permitir que fosen traídos á liña de propiedade.
Moitas veces hai un campo na MLS pola distancia aos servizos públicos, o que axuda. É mellor cando se realizan buscas na MLS para incluír toda a terra para non perder unha propiedade con potencial só porque está listada como non mellorada.
Os erros por parte dos axentes de venda xeralmente non implican obter toda a información sobre a terra.
Ademais, hai erros de investigación. En un caso, a enquisa equivocada foi adxuntada á listaxe dun paquete de 5 hectáreas. Foi a encuesta previa dun paquete moito máis grande a partir do cal se subdividía a venda. O comprador obtivo a enquisa correcta durante o proceso de transacción, pero foi vergoñenta para o axente.
Outra característica dalgúns mercados é que moitas listas terrestres remotas poden permanecer no mercado durante anos. Os días no mercado adoitan estar entre 1.000 e 2.000. Pode ser unha tarefa e unha viaxe de catro rodas, pero o axente de listas realmente precisaba saír e comprobar a propiedade polo menos unha vez ao ano para ver se:
- Había algúns ocupantes que vivían alí nun autobús antigo.
- todos os carteis que colocaches aínda estaban alí e non tiñan cheos de buracos.
- Non se produciu dumping ilegal.
Os propietarios están case sempre fóra de estado e, unha vez que deciden enumerar a propiedade, case nunca o visitan de novo.
Consideracións en compra e venda de terreos non mellorados
Non podo falar con todos os mercados, pero no meu houbo problemas adicionais para o comprador ao comprar un terreo mellorado.
- Agresores e posesións adversas : na maioría dos estados alguén pode ocupar terras contra os intereses do propietario e sen o seu coñecemento e, logo dun período de tempo específico, tomar posesión da terra legalmente. Calquera comprador quere facer unha inspección completa de todos os bens para asegurarse de que non haxa ocupantes.
- Pódese estar seguro de título: no meu mercado había grandes áreas con historial de títulos dubidosos que non podían obter o seguro de título. Antes de executar un contrato, é unha boa idea consultar con unha compañía de título coa descrición legal.
- Como obterás utilidades para a liña de propiedade: se algunha vez queres usar a terra durante máis de un RV de semana ou acampar, en algún momento quererás traer utilidades. ¿Hai servidumes no seu lugar , ou pode obtelos para o futuro?
- O non mellorado non significa necesariamente ningunha restricción: as restricións de escritura poden ser colocadas nunha propiedade, e transfórmanse coa terra, case imposible de eliminar. Non significa que sempre se cumpran, pero poden ser un problema.
A terra non mellorada pode ser un gran investimento, pero fai a súa lección de traballo antes dunha compra. Nestes días pode ser apropiada algunha investigación sobre posibles usos previos e riscos ambientais.
Algunhas explotacións tiñan antigos depósitos diésel para combustíbel tractor e algúns poden considerarse un perigo.