Compra ben, sae rápidamente, confía no teu equipo
Que significa para despedir unha casa?
Desprazar unha casa significa que está a mercar unha casa coa intención de vender, xeralmente rapidamente, para un beneficio.
Non é unha estratexia de compra e mantemento a longo prazo. Vender a propiedade por máis do que comprou non significa necesariamente que terá un beneficio.
Por exemplo, compra unha casa por 200.000 dólares e puxo un valor de 50.000 dólares por renovacións. Se vende a casa por 240.000 dólares, que é máis do que o comprou, realmente perderá cartos cando facture os custos de renovación, así como custos adicionais para manter a propiedade e vender a propiedade.
Que tipo de propiedade se pode desprazar?
O tipo de propiedade máis común que se desprega é unha casa familiar única. No entanto, case calquera tipo de inmobiliario pode ser volteado para o beneficio. Isto inclúe:
- Vivendas multifamiliares : as oportunidades de lanzamento inclúen a renovación das unidades existentes ou a adición de unidades adicionais para facer a propiedade máis valiosa para os potenciais compradores.
- Propiedades de uso mixto: isto podería supoñer renovacións ou engadidos ao espazo de venda polo miúdo, espazo residencial ou ambos.
- Propiedade comercial : Renovar o espazo para satisfacer unha necesidade específica, como restaurante, salón ou tenda xeral.
- Terra : Pasar polo proceso de zonificación para obtelo aprobado para un uso específico, como o residencial ou o polo miúdo. Obtendo as aprobacións de zonificación pode ser un proceso prolongado en función do rápido e sinxelo que o departamento de construción da cidade ten para traballar.
Tecla 1: Compra ao prezo correcto
Vostede fai o seu diñeiro na compra. Non importa o quão ben renovar a casa ao final se poñer moito diñeiro desde o principio, será moito máis difícil de obter beneficios.
Determine o valor de arranque posterior - ARV
Está intentando determinar o que pode comprar a propiedade para obter beneficios. Polo tanto, necesitas traballar cara atrás.
O primeiro que cómpre facer é determinar o valor de reparación posterior da propiedade. Isto é o que cres que valerá a casa despois de completar todas as renovacións da propiedade.
Terás que mirar os prezos vendidos recentemente por propiedades similares na zona. Ao mirar comparables non é unha ciencia exacta, axudará a darlle un estadio de fútbol do valor da casa. Se a súa casa é unha cama de catro cuartos, Colonial, quererá ollar Colonials de tamaño similar que se vendeu no último ano. Terá que facer axustes para determinados factores, tales como:
- Praza Footage: Dous fogares poden ter o mesmo número de camas e baños, pero un pode ser máis de 1.000 metros cadrados.
- Calidade das renovacións: observa os materiais utilizados na renovación. ¿É o que está buscando o comprador actual?
- Localización: Algunhas áreas da cidade serán mellores que outras: mellor barrio escolar, rúa máis tranquila.
- Tamaño do solar: os lotes máis grandes serán máis valiosos.
- Servizos: ¿A casa ten aire acondicionado central, unha piscina no chan, un soto acabado ou unha suite principal?
Unha vez que analizou as propiedades comparables, debería ser capaz de atopar un alcance do que valerá a casa unha vez que completou as súas renovacións. Este é o valor de arranque posterior.
Resta os seus custos
Para comprar a propiedade ao prezo correcto, cómpre determinar canto diñeiro cree que gastará na casa.
- Custos de peche na compra: inclúe o seguro de título, inspeccións domésticas, honorarios do avogado, enquisas, taxas bancarias, gravacións: escrituras e hipotecas.
- Custos de construción: permisos da cidade, custos de material, custos laborais.
- Custos de explotación: pagos de seguros, impostos, pagamento de calquera préstamo, posibles custos de servizos públicos.
- Custos de clausura á venda: taxas de avogado, eventualmente imposto de transferencia de inmobles, comisión de corretores de inmobles, taxas de rexistro: escritura e hipoteca, taxas de inspección da cidade: posible Certificado de Ocupación , CO, se a cidade o require, créditos do comprador: o inspector de casa do comprador atopará cousas incorrecto coa propiedade, polo que o comprador probablemente solicitará un crédito para corrixir estas cousas.
Cal é o motivo do seu beneficio?
Probablemente non vai pasar por todo o traballo e corre o risco de lanzar unha casa para facer 5.000 dólares. Polo tanto, debes determinar o teu obxectivo de beneficio ideal dende o flip. Cando todo está dito e feito gustaríache facer 20.000 dólares? $ 50,000? $ 100,000? Coñecer o que quere facer axudará a determinar o prezo ao que pode dar o luxo de comprar a casa.
Tamén debe ser consciente de que pode ter que pagar un imposto sobre ganancias de capital con calquera beneficio que realice. Dependendo do seu soporte de renda, pode que non teña que pagar nada ou pode ter que pagar ata o 20 por cento do seu beneficio para o Tío Sam. Pode ser capaz de diferir este custo realizando un intercambio 1031.
Determine o prezo de compra ideal
Agora que determinou un valor de reparación posterior para a propiedade, os custos aproximados asociados coa renovación da propiedade e canto diñeiro desexa facer, pode determinar o importe máximo que está disposto a pagar pola propiedade.
Despois do valor da reparación
- Menos Custos
- Menos motivación de beneficios
= Prezo de compra ideal
Este é o punto onde realiza a súa oferta e espera que sexa aceptado. Pasaches moito traballo para chegar a este número, así que non sexas asegurado polos corretores de inmobles que che din si aumentas o prezo da oferta, a propiedade é túa. Cada dólar máis que paga pola propiedade é un dólar de beneficio potencial que está perdendo. Lembre, vostede é o seu diñeiro na compra.
Clave 2: saír rapidamente
O obxectivo de lanzar inmobles é facer un beneficio e facer o beneficio o máis axiña posible. Calquera ben investidor sabe que o mercado inmobiliario pode activar un centavo. Calquera número de factores pode diminuír drasticamente o valor da túa propiedade. Isto inclúe:
- Aumento das taxas de interese : cando as taxas de interese son elevadas, a xente non pode gastar tanto en casa. Diminúe o seu poder de compra porque o seu pagamento mensual de hipoteca será maior. Ao subir as taxas de interese, os prezos das vivendas baixarán para axustarse a esta diminución no poder adquisitivo.
- Cambio de tempada: os picos de tempada de compra de casa nos meses de verán cando os nenos están fóra da escola. As familias queren pasar antes de que comience o novo ano escolar. Se non podes ter o teu flip no mercado para o inicio da carreira de Primavera / Verán, podes acabar cargando moito diñeiro.
- Aumentos do inventario: outro factor que pode afectar o valor da súa casa é o exceso de stock na zona. Unha das razóns polas que isto podería ocorrer sería se unha gran empresa da cidade apagouse, e as persoas comezan a poñer as súas casas no seu mercado para que se poidan trasladar. Hai só tantos compradores por unha casa de rancho de 3 dormitorios, 2 baños por $ 250,000. Se hai cinco no mercado, pode que teña que reducir o seu prezo para vendelo rapidamente.
- Foreclosures ou vendas curtas no área: Desafortunadamente, non podes controlar os teus veciños. As vendas curtas e as execucións hipotecarias na zona derribarán o valor da túa casa.
- Desastre natural: tampouco podes controlar a nai natureza . Os furacáns, os tornados e os incendios fortes poden arrasar áreas, deixando os prezos das casas igualmente en ruínas.
- Valoración da escola inferior: se a cualificación do sistema escolar cae, o barrio será menos desexable para os potenciais compradores.
- Economía lenta: Cando a economía colapsa, tamén fan os prezos das vivendas. Poucas persoas son capaces de comprar casas, e as que están a procurar gastan menos.
- Cuestións ambientais / Liñas de enerxía: os niveis elevados de radón ou outros produtos químicos no chan, as liñas de enerxía que se están construíndo no xardín traseiro ou un gasoduto que atravesa a cidade fará máis difícil vender a súa vivenda a un prezo superior.
Tecla 3: o equipo que traballas pode facer ou romperche
Os flips de propiedade exitosos fanse de xeito rápido e realizado polo prezo correcto. Contratar un contratista incorrecto, un deseñador ou un corretor de inmobles poden converter rapidamente un flip nun flop. Ideal, terá un equipo de individuos de confianza no seu lugar antes de pechar a propiedade para que non perda tempo.
Deseñadores
Se vai contratar un deseñador para a súa renovación, cómpre asegurarse de que estea familiarizado coa zona. O último que queres facer é superar. Non todas as casas necesitan mármore Calcuta e pisos de madeira brasileiros. Podes gañar cartos cun gran plan de chan e un deseño limpo. As cociñas e os baños non venden casas, pero a maioría dos compradores non saben a diferenza entre un faucet de $ 400 e un de 40 dólares.
Coñecer o mercado tamén axudará a determinar que tipo de comprador busca nesta área. ¿A área atrae a moitos sinxelos, recién casados, familias novas con fillos pequenos, familias establecidas ou vacacións? Isto axudará a determinar o mellor xeito de renovar. ¿Debería engadir outro cuarto? Concéntrase nunha sala familiar para os nenos? ¿Será un master suite o sorteo principal?
Contratistas
Isto inclúe electricistas, encanamento, siders, techadores, contratistas de HVAC, pintores, pavers e calquera outra persoa que poida necesitar. Queres obter varias ofertas para obter o mellor prezo, pero tamén queres verificar as credenciais porque o mellor prezo non sempre é o traballo de mellor calidade. Podes pensar que obteches un excelente prezo no principio, pero terminarás gastando máis tempo e diñeiro intentando fixar o traballo de mala calidade dun contratante.
Asegúrese de que o contratante entenda os permisos necesarios que se deben sacar coa cidade para as renovacións que se van facer. ¿Canto tempo leva a cidade a tramitar os permisos? Hai problemas de zonificación que deben ser aprobados? As cuestións de permisos coa cidade poden ocupar postos de traballo por meses e diminuír rapidamente os posibles beneficios.
Os contratantes tamén son notorios por "subestimar" o tempo que levará un traballo. Asegúrese de ter un prazo establecido co contratista para que o traballo se complete. Tamén debe incluír un fondo de continxencia no seu orzamento para estes traballos que non se completen a tempo.
Realtors
Vai vender con un corretor de inmobles ou tentar vender a propiedade por si mesmo. Se vendas con un corretor de inmobles, lembre-se de factor na súa comisión á venda.
Ao elixir un corretor de inmobles, debes asegurarte de coñecer o mercado no que estás a vender a casa. Mesmo se traballou co corretor de inmobles no pasado, pode que non sexan o mellor axuste para ese mercado en particular.
Ademais, moitos correctores de inmobles simplemente están interesados en facer unha venda rápida e non necesariamente vender a casa para o mellor dólar. Asegúrese de ter feito a súa propia investigación e que se sinta cómodo co número que o corretor de inmobles sente que pode chegar a casa. Queres unha venda rápida, pero tampouco queres deixar moito diñeiro na mesa.