Na nosa serie de Returns de investimentos en Propiedades de aluguer, estamos a usar un exemplo de fourplex como o noso investimento. Podes obter os detalles da compra aquí , con todo, recorda que se trataba dunha compra de $ 325,000 dun catroplex para arrendar as catro unidades a tempo completo.
Sempre consulte todos os problemas fiscais a fondo cun profesional de contabilidade fiscal; con todo, o IRS xeralmente permitiranos depreciar o valor da estrutura desta propiedade nun período de 27 e 1/2 anos. Este é o tratamento lóxico do feito de que os edificios desgastanse ao longo do tempo ou se fan obsoletos debido ás súas características máis antigas que xa non están na demanda.
Así pois, temos unha propiedade que está xerando $ 15,192 por ano en fluxos de caixa positivos, pero agora podemos compensar algúns dos ingresos por impostos. Depreciamos o edificio por dedución do valor da terra e dividindo o valor do edificio por 27,5 anos por depreciación anual. O cálculo de depreciación é así:
1. Prezo de compra - Valor da terra = Valor do edificio.
2. Edificio Valor / 27.5 = Débeda de depreciación admisible anual.
Para o exemplo fourplex, supor que o valor da media hectárea sobre a que se atope é de $ 80,000. Agora vexamos o noso cálculo:
1. $ 325,000 - $ 80,000 = $ 245,000 Valor da construción.
2. $ 245,000 / 27,5 anos = $ 8909 por ano en depreciación.
Sen ter en conta ningún outro imposto sobre a propiedade nin as deducións de intereses hipotecarios , xa reducimos a nosa renda tributável. Como queremos ver os aspectos fiscais da nosa propiedade, estamos a engadir o principal e os intereses nos pagamentos hipotecarios que restamos para o cálculo do fluxo de caixa .
Así, o noso fluxo de efectivo de $ 15,192 volveuse ata os 34.908 dólares.
$ 15,192 + $ 23,316 - $ 3600 impostos e seguros = $ 34,908. Esta é a responsabilidade tributaria potencial para a renda directa sen impostos, perdas de prazas , seguros, reparaciones e gastos directos. Veremos máis tarde outras deducións. Pero aquí vén como retrocede a depreciación.
- $ 34,908 - depreciación de $ 8909 = $ 25,999.
Lembre que non gastamos ningún diñeiro para realizar esta dedución. E aínda temos outras deducións. O pago aínda non está no cálculo, xa que temos que romper os xuros do patrimonio neto. Non é un paseo totalmente gratuíto nesta dedución. Cando venda a propiedade, terá que ter en conta estas deducións de depreciación ao calcular as plusvalías dos impostos. Non obstante, hai formas de superar eses impostos tamén cun intercambio 1031 .
O investimento na casa de aluguer é moi popular, especialmente para os novos investimentos ou aqueles que desexan un fluxo de caixa mensual en lugar de grandes aumentos de beneficios a curto prazo da venda por xunto ou a corrección e investimento. Dependendo da súa idade e hora de xubilación, o investimento en aluguer pode lograr moito para vostede:
- Próximos á xubilación: a medida que se achega a xubilación e comecen a calcular a renda mensual do mercado de accións actual e outros investimentos, pode considerar que non existe unha taxa de retorno moi elevada que se aborde dos dividendos ou intereses. Reasignando os seus bens, podería vender accións ou bonos e mover diñeiro en casas de aluguer. Hai menos risco se inviste con prudencia e os retorno son máis altos. Terás máis ingresos mensuais para financiar a túa retirada inminente.
- Mozos, pero a planificación - Isto é realmente onde podes comezar a construír unha xubilación realmente agradable en case calquera lugar que queiras e vivir un gran estilo de vida. Comezar a mercar propiedades como aluguer, e vai comezar a gañar cartos como aprecian e paga as hipotecas. Podes aproveitar esas ganancias cun intercambio de 1031 e poñelas en máis aluguer, quizais casas de maior prezo en lugar de máis. Evitará ganancias de capital no proceso de recuperación se o fai correctamente.
O investimento en aluguer de inmobles sempre será unha boa forma de investir, xa que sempre haberá inquilinos. O colapso de vivenda e hipoteca que comezou a finais de 2006 móstranos como a propiedade de aluguer converteuse nunha boa práctica de investimento. Todas aquelas persoas que perderon as súas casas para a execución hipotecaria convertéronse en arrendatarios mentres reconstruían o seu crédito e salvarían os pagamentos.
Os compradores máis novos saíron bastante do mercado durante anos logo de ver que os seus parentes máis antigos perden as súas casas ou patrimonio. Eles entregaron unha gran demanda de aluguer. O investimento na casa de aluguer é resistente aos efectos negativos dos aumentos dos tipos de interese e da inflación. É unha boa forma de aumentar a túa riqueza.