Cales son os deberes fiduciarios?
En primeiro lugar, entender que os deberes fiduciários son necesarios só se o profesional inmobiliario está actuando nunha capacidade "axente". Mentres todos poden ser chamados axentes inmobiliarios, o feito é que moi poucas ofertas neste día implican un axente inmobiliario que realmente actúa como axente.
Na maioría dos estados, a práctica da "axencia" no sector inmobiliario está a morrer. No pasado, a corretaxe de anuncios sempre era o "axente" do vendedor.
Cando outra corretaxe trouxo un comprador, esa corretaxe converteuse nun "sub-axente" do vendedor. Non é difícil ver o problema aquí. O pobre comprador realmente non está representado por ninguén, eo seu "axente" é realmente necesario para ser leal aos intereses do vendedor.
A subagencia case desapareceu, con compradores agora representados por un profesional inmobiliario que está a traballar no seu mellor interese. Non obstante, é raro que o profesional inmobiliario actúe como un verdadeiro "axente". Son referidos como "intermediarios de transaccións", "facilitadores", ou outros termos que non implican que sexan axentes reais do comprador.
A maioría dos estados agora promulgaron leis que requiren un documento asinado específico que fai que o profesional inmobiliario sexa un axente. Deste xeito non hai malentendido sobre o que se require do axente e o que espera o cliente. Son técnicamente un "cliente" se hai unha relación de axencia.
Na maioría das situacións destes días, o axente inmobiliario actúa noutra capacidade , ás veces chamado de "facilitador" ou "representante".
Con iso fóra do camiño, vexamos os requisitos ampliados, ou os deberes, para unha situación de "axencia".
- Lealdade: Este é un dereito fundacional que esixe que o axente actúe só no mellor interese do cliente. Ningún outro interese persoal, familiar ou empresarial pode ter prioridade sobre os intereses do cliente.
- Confidencialidade: Mesmo despois de que un acordo pechase, no futuro, o axente debe sempre protexer as confidencias e os segredos do cliente.
- Divulgación: o axente debe divulgar ao cliente toda a información que sexa material e relevante. Para axudar a decidir se algo é material, pensa: o cliente cambiará a decisión de comprar ou vender ou cambiar unha negociación baseada na información se se revela.
- Obediencia: Mentres non sexa ilegal facelo, o axente debe facer o que o cliente queira que fagan.
- Coidado razoable e dilixencia: ser competente e facer o traballo ben.
- Contabilidade: conta todos os fondos ou bens pertencentes ao cliente.
Se reorganiza un pouco, son máis fáciles de lembrar usando as siglas OLDCAR para a primeira letra de cada deber. Ser un verdadeiro axente é un nivel de representación moito máis elevado e ningún profesional inmobiliario debería estar practicando como axente sen comprender plenamente o que significa, así como a aprobación do seu corredor.
Remedios se o Fiduciario é violado
Entón, que pode facer o cliente se o axente non executa segundo se require?
Rescisión:
Cando un incumprimento das obrigas fiduciarias por parte dun axente inmobiliario está implicado, o director pode solicitar aos tribunais que rescindan o contrato e restablezan o seu estado antes de entrar no acordo.
Isto podería implicar a devolución da propiedade ao vendedor e o reembolso do diñeiro do comprador. Non debe ser algo inxusto sobre a transacción en si, só a violación dos deberes fiduciarios polo axente.
Perdidos da Comisión:
Ningún pagamento ten dereito a un axente inmobiliario que infrinxa as súas funcións fiduciarias. Así, o axente pode ser requirido para devolver calquera compensación recibida.
Danos:
A violación dos deberes fiduciarios por parte dun axente inmobiliario pode causar danos ao principio do seu cliente. Se é así, o axente estaría obrigado a compensar o cliente por devanditos danos. Supoña que o axente do vendedor dunha propiedade non presentou unha mellor oferta para o vendedor que a que aceptaron. O axente estaría obrigado a reembolsar ao vendedor a diferenza nas ofertas máis baixas e maiores.
Se tes un avogado como cliente inmobiliario, sempre che indicarán que non queren un "axente". Non queren a exposición a responsabilidade civil .