Cando un empresario compra un edificio comercial cunha hipoteca, o titular da hipoteca pode esixir ao comprador obter unha política de propiedade que inclúa a cláusula de hipoteca estándar .
Aquí tes un exemplo.
Exemplo
Andy posúe A-1 Appliances, unha empresa que vende electrodomésticos. A compañía de Andy acaba de adquirir un novo almacén cunha hipoteca que obtivo de Lucky Lending.
O préstamo A-1 obtido de Lucky Lending está garantido polo almacén. Porque o almacén serve como garantía para o préstamo, Lucky Lending ten un interese insurable niso. Para protexer os intereses de Lucky, o acordo de préstamo require un A-1 para asegurar o almacén contra os danos por incendio e outros perigos nunha política de propiedade comercial. O contrato establece que a política debe incluír a cláusula de hipoteca estándar.
Cláusula Estándar
Nos anos pasados, as aseguradoras que escribiron o seguro de propiedade foron obrigados a utilizar unha política chamada Política de incendios estandarizada de Nova York de 1943. Esta última contiña unha cláusula titulada Mortgagee, que abordaba os dereitos dos acredores. Esta cláusula foi coñecida como a cláusula de hipoteca estándar .
Na actualidade, a forma de Nova York raramente se usa e a política de propiedade comercial ISO é considerada o estándar da industria. O formulario ISO atópase con hipotecas nunha cláusula titulada Mortgageholders. Esta cláusula serve agora como unha cláusula de hipoteca estándar. Aparece en moitas políticas inmobiliarias elaboradas por aseguradoras individuais.
Intereses
A cláusula de hipoteca ISO aplícase ao titular das hipotecas que se menciona nas declaracións. O valor é cuberto por perda ou dano ao edificio ou estrutura que serve como garantía para o préstamo.
Se varios acredores están listados na política, están cubertos por orde de precedencia. Por exemplo, supoña que un tomador de seguro adquiriu un edificio con dúas hipotecas (un primeiro e un segundo). Se o edificio quema, o prestamista que figura na primeira hipoteca será pagado. Despois de que o primeiro valor foi compensado, o prestamista na segunda hipoteca recibirá o pagamento.
A cláusula de hipoteca afirma que os acredores recibirán o pagamento "segundo poidan aparecer os seus intereses". Isto significa que o importe que cada valor recibirá dependerá do alcance do dano ao edificio asegurado e do saldo non pagado (principal e interese) do préstamo. Por exemplo, un incendio destrúe o almacén dos electrodomésticos A-1. No momento do incendio, A-1 debe Lucky Lending de $ 750,000 en interese principal e acumulado. Lucky Lending recibe un pago de seguro de $ 750,000, o seu interese pola propiedade.
O importe que a aseguradora pagará por unha perda está suxeito ao límite da política. Por exemplo, se o almacén A-1 está seguro por 1,5 millóns de dólares, a aseguradora non pagará máis de 1,5 millóns de dólares a todas as partes cubertas (aparellos A-1 e todos os acredores).
Nalgúns estados, os acredores aseguran os seus préstamos mediante feitos de confianza en lugar de hipotecas. Por este motivo, o termo hipotecario na cláusula hipotecaria estándar inclúe un administrador.
Execución hipotecaria
O dereito do prestamista a recuperarse por unha perda baixo a política de propiedade do mutuários non se ve afectada por ningunha acción de peche que o valor iniciase contra o propietario antes da perda. Por exemplo, supoña que os aparellos A-1 non poden facer varios pagos de hipoteca, polo que Lucky Lending emite un aviso por defecto. Un mes despois de que se emitiu o aviso, o almacén é destruído por un incendio. A notificación por defecto non afectará o dereito de Lucky a recibir o pagamento da perda baixo a política.
Actos do titular da póliza
O valor hipotecario ten dereito a recuperarse por unha perda baixo a política aínda que o tomador do seguro teña violado unha condición do contrato de seguro.
Por exemplo, supoña que o almacén de A-1 Appliances é destruído por un incendio. A-1 presenta un reclamo coa súa aseguradora por danos ao edificio e os seus contidos. Non obstante, A-1 rexeita deixar un axuste á propiedade para inspeccionar o dano. A aseguradora finalmente nega a reclamación do A-1 porque A-1 non cumpriu a condición de política .
O dereito de recuperar Lucky Lending baixo a política non se verá afectado polas accións de A-1 sempre que o prestamista cumpra certas condicións. O valor debe:
- Paga calquera premio en circulación debido ao feito de que o tomador non teña pagado
- Presentar unha proba de perda (se o tomador do seguro non o fixo) nun prazo de 60 días a partir da recepción dun aviso de que unha proba de perda é debida
- Notifique á aseguradora se o valor é consciente de calquera cambio na propiedade ou ocupación do edificio ou se o risco cambiou sustancialmente
Unha vez que o prestamista completou todos estes pasos, é apto para recibir un pagamento da perda baixo a política de propiedade A-1.
Transferencia de dereitos
A cláusula ISO Mortgageholders contén unha disposición de subrogación . Afirma que se a aseguradora realiza un pagamento por perdas ao valor pero nega o pagamento ao asegurado, os dereitos de subrogación do prestamista transfírense ao asegurador na medida do importe do pagamento. No exemplo anterior, os aparellos A-1 rexeitáronse o pago baixo a política porque non cumpriu os termos do contrato de seguro. Supoña que Lucky Lending recibiu un pago de seguro de $ 700,000 polo seu interese no almacén mal. O incendio foi causado por un defecto en un secador eléctrico almacenado no edificio. Se Lucky Lending non recibise compensación por danos, o valor podería demandar ao fabricante do secador por danos á propiedade .
A aseguradora da propiedade A-1 indemnizou Lucky Lending pola perda. Así, o dereito do valor a demandar ao fabricante por compensación transfírese á aseguradora. A aseguradora agora ten dereito a demandar ao fabricante a recuperar os 700.000 dólares que pagou a Lucky Lending.
A aseguradora poderá optar por pagar ao prestamista o importe principal da hipoteca máis os intereses devengados. Se permanece algunha débeda, o tomador debe pagar esa cantidade á aseguradora.
Cancelación e Non Renovación
De acordo coa cláusula de hipoteca, a aseguradora deberá notificarlle ao titular da hipoteca por escrito se a aseguradora anula a política ou se rexeita a renovala . Se o asegurado non conseguiu pagar o premio, a aseguradora deberá notificarlle ao prestamista con 10 días de antelación antes de cancelar a política. Se a aseguradora anula a política por calquera motivo que non sexa o pagamento do premio, deberá proporcionar unha notificación previa de 30 días ao valor. No caso de que a aseguradora decida non renovar a política, deberá entregarlle ao prestador unha antelación de dez días.
Estas condicións de cancelación poden ser modificadas pola lei estatal. Por exemplo, algúns estados esixen que as aseguradoras notifiquen a un prestamista con polo menos 45 días de antelación se unha política é cancelada por calquera motivo distinto do non pagamento da prima.