Usando a historia criminal na exploración do inquilino
9 cousas a considerar ao mirar o rexistro criminal
- Foi o condenado individual ?: Hai unha gran diferenza entre ser detido por un delito e ser condenado por un delito. Unha detención non lle fai culpable de nada, polo tanto, teña coidado se intentas rexeitar un inquilino potencial baseado soamente nun arresto.
- Cal é a ofensa ?: Que ofensa fixo o inquilino realmente cometer? Comprende a natureza do delito? Se non, consulte un avogado ou oficial de policía para aclarar.
- ¿Que graves é a ofensa ?: ¿O inquilino potencial debe pagar unha multa ou servir o tempo real para a prisión por cometer o delito? ¿Roubaron unha camisa do centro comercial ou dispararon a alguén?
- ¿Que recente é o delito ?: o inquilino cometeu o delito o ano pasado ou ocorreu hai 20 anos?
- ¿Cantos delitos existen ?: O inquilino potencial ten un acto criminal a considerar ou teñen unha longa folla de delitos?
- Facer os ofensivos Span Multiple Years ou Agrupados nun período ?: Se hai múltiples infraccións, ocorreron todos ao mesmo tempo ou os crimes ocorren durante varios anos diferentes?
- Podería poñer a outros inquilinos en perigo ?: ¿A natureza do crime que o inquilino potencial cometido puxo a outros inquilinos en risco? Algúns exemplos poden ser o tratamento de drogas, a violación, a molestia ou asalto infantil ou a batería. Un propietario é responsable de manter un ambiente seguro no que os seus inquilinos poidan vivir.
- A infracción podería Influir a capacidade do inquilino para pagar o aluguer ? : Será que a historia criminal do inquilino inflúe na súa capacidade de pagar a renda mensual? Se o inquilino non ten emprego pasado ou actual, ten o dereito de rexeitarse a alugar a este inquilino en función da súa incapacidade para facer o pagamento do aluguer.
- Podería a ofensa poñer a súa propiedade de aluguer en perigo ?: Un arrendador ten a responsabilidade de manter a súa propiedade de aluguer seguro. O rexistro criminal do inquilino puxo en risco a propiedade de aluguer? Algúns exemplos disto poden ser incendio ou vandalismo .
¿Podes denegar vivendas a calquera inquilino cunha historia criminal?
Non. Unha ampla política de negar a vivenda a calquera inquilino potencial con calquera tipo de historia criminal consideraríase discriminatoria segundo a Lei Federal de Vivenda Xusta . Os propietarios están autorizados a ter políticas no seu lugar que rexeiten a vivenda para aquelas persoas con pasado criminal específico que poidan poñer en risco a seguridade doutros inquilinos ou da propiedade. Ao mirar a historia criminal dun inquilino, o señorío tamén debe ter en conta o tipo de infracción, a gravidade da infracción eo tempo transcorrido desde o delito. ocorreu.
A propiedade xusta protexe os inquilinos con rexistros criminais?
A Lei Federal de Vivenda Fair non protexe específicamente aos que teñen antecedentes penais de discriminación en actividades relacionadas coa vivenda.
En vez diso, a Oficina de Asesores Xerais de HUD emitiu orientacións sobre como os propietarios e outros de industrias relacionadas coa vivenda deben achegarse aos que teñen antecedentes penais para minimizar as posibilidades de ser acusados de discriminación.
Os grupos específicos que están protexidos baixo Vivenda Xusta inclúen a cor, discapacidade, estado familiar , orixe nacional, raza, relixión e sexo. HUD cre que rexeitarse a alugar a persoas con antecedentes penais podería ter o resultado de discriminar as minorías.
Os afroamericanos e os hispánicos son arrestados, condenados e encarcelados a taxas moito máis altas que a poboación en xeral. En 2014, por exemplo, o 36 por cento da poboación total de prisión dos Estados Unidos era afroamericano, pero os afroamericanos eran só o 12 por cento da poboación total e os hispanos constituían o 22 por cento da poboación da prisión, pero os hispanos só tiñan un 17 por cento da poboación total.
Debido a este feito, a HUD cre que unha política de arrendador que restrinxe os inquilinos baseada na historia criminal afectaría de forma desproporcionada a estes grupos minoritarios máis que potenciais inquilinos doutras razas, polo que podería considerarse unha práctica discriminatoria.
HUD rompe esta discriminación en dúas categorías, a discriminación non intencionada ea discriminación intencional.
Discriminación non intencionada contra inquilinos minoritarios con rexistros criminais
HUD emprega un proceso de tres etapas para determinar se a política do historial do criminal é distinta e viola a Lei Fair Housing.
1. A Política de Historia Criminal ten un efecto discriminatorio ?: O acusador debe proporcionar probas para demostrar que a política afecta negativamente ás de certa raza ou orixe nacional máis que a outros grupos de persoas. Deberíanse empregar estatísticas estatais ou locais para probar este punto, pero se non están dispoñibles, tamén se poden usar estatísticas nacionais. Cada caso é único e, polo tanto, debe empregar feitos específicos, como rexistros de inquilinos, estatísticas criminais locais e datos censuais, para soportar a súa reclamación.
2. ¿É necesaria a política para acadar un interese lexítimo non discriminatorio? : Agora correspóndelle ao arrendador que proporcione probas para probar que a súa política de historia criminal non é unha forma de discriminación, senón unha política necesaria por outra razón lexítima. Moitos propietarios afirman que o motivo da política é protexer a seguridade dos outros inquilinos na súa propiedade. Dado que unha das principais responsabilidades dun patrón é protexer a seguridade dos seus inquilinos e dos seus bens, generalmente considérase unha razón lexítima para rexeitarse a alugar a un inquilino cunha historia criminal.
Non obstante, o señorío debe proporcionar un motivo específico de por que a historia criminal específica do inquilino ameaza a seguridade dos bens e dos inquilinos. Unha afirmación xeral de que calquera persoa con antecedentes penais é máis perigoso que calquera persoa sen historial criminal que non se aguanta. Un exemplo específico podería ser, rexeitándose a alugar a un inquilino potencial que sexa un delincuente sexual condenado porque podería poñer en risco aos demais inquilinos.
Os propietarios teñen o dereito de rexeitarse a alugar a futuros inquilinos que teñan unha historia de condenas penais, pero esta política non pode ser unha política xeral que exclúa a calquera persoa que nunca foi condenada por calquera delito. A política debe ser específica ao afirmar que o señorío non vai alugar a aqueles con conviccións penais que poidan poñer en perigo a seguridade dos inquilinos ou bens. Por exemplo, un individuo con historial de boletos de tránsito probablemente non supoña unha ameaza crecente para outros inquilinos, pero un individuo que é un traficante de drogas condenado podería.
Ademais, os propietarios non poden negarse a alugar a potenciais inquilinos que foron arrestados, pero non condenados, porque unha detención non significa que a persoa sexa culpable de ningún delito. Polo tanto, o señorío non pode probar que este individuo presenta un risco maior para os outros inquilinos da propiedade.
Finalmente, o señorío debe ter en conta o ata hai pouco o crime. Será máis difícil xustificar rexeitarse a alugar a un futuro inquilino se o crime ocorreu hai 20 anos.
3. ¿Hai unha alternativa menos discriminatoria ?: se o arrendador pode demostrar que teñen unha razón lexítima para ter no seu lugar a súa política de antecedentes penais, entón o acusador demostrará que hai outra forma menos discriminatoria , para que o propietario alcance este obxectivo. Isto podería incluír ollar a outros factores ademais de mirar a historia criminal do inquilino, como a historia do arrendatario do inquilino, a idade no momento da infracción penal ou os esforzos do inquilino para rehabilitar despois dos delitos.
Discriminación intencionada contra inquilinos minoritarios con rexistros criminais
Un propietario pode ser acusado e condenado por discriminación se el ou ela trata aos inquilinos con antecedentes penais similares de forma diferente. Se dous inquilinos potenciais teñen pasado criminal semellante, pero son razas diferentes e o propietario fai excepcións para un inquilino e non o outro, isto podería ser unha violación da vivenda xusta.
Por exemplo, se todos os outros factores son similares, alugar a un home asiático que foi condenado por roubar un coche, pero rexeitándose a alugar a un home hispano que foi condenado por roubar un coche, podería levar a ser acusado e potencialmente condenado por discriminación habitacional. Outro exemplo de discriminación intencional durante o proceso de selección do inquilino sería dicir a alguén que soou a afroamericanos por teléfono que o seu rexistro criminal desqualificaraos de alugar a súa propiedade, pero que permitía que alguén que soase caucasianos por teléfono visite a propiedade a pesar de ter un similar rexistro criminal.
Corresponde ao inquilino potencial proporcionar probas para probar que o propietario discriminou contra el ou ela porque é un membro dun determinado grupo e tratou de forma diferente a outros inquilinos potenciais con historiales penais semellantes porque pertencen a unha raza ou grupo diferente . O señorío terá que acreditar que hai algún outro factor, ademais da raza, que o fixo alugar a un inquilino e non ao outro. O señorío aínda pode usar outros estándares cualificados , que non se consideran discriminatorios, para elixir un inquilino, como a capacidade do inquilino de pagar a renda a tempo .
Negando un inquilino prospectivo por delitos relacionados con drogas
O propietario non pode ser condenado por discriminación non intencionada por negarse a alugar a un inquilino que foi condenado por "a fabricación ou distribución ilegal de unha sustancia controlada". Isto non inclúe os inquilinos que foron arrestados, pero non condenados por tales infraccións ou Inquilinos que foron condenados ou arrestados por posesión de drogas.
Mentres un señorío ten o dereito lexítimo de negar a vivenda a un individuo que foi condenado por fabricación ou distribución de drogas ilegais, se un arrendador só usa esta condena para negar vivenda a membros dunha determinada raza, orixe nacional ou outro grupo, o señorío pode aínda sendo acusado e condenado por discriminación intencional da vivenda. Isto ocorre porque o señorío usa a condena por drogas como unha cobertura para a discriminación racial.