Consellos para unha venda rápida e rendible
Papeis
Informe de ingresos e gastos: quere asegurarse de ter toda a súa información financeira antes de poñer á venda a súa propiedade de aluguer.
Preparar un informe de ingresos e gastos daralle, e calquera comprador potencial, unha mellor imaxe do valor da súa propiedade.
Rendemento: Incluído neste informe de ingresos e gastos, vai querer rexistrar todos os ingresos recibidos pola propiedade de forma mensual e anual. Isto podería incluír os pagamentos mensuales dos arrendatarios, así como calquera aluguer adicional procedente de prazas de aparcamento, lavadoras e secadoras de uso ou pagamentos se ten a sorte de ter unha torre de cartelera ou teléfono móbil na súa propiedade.
Gastos: O informe de ingresos e gastos tamén debe incluír o diñeiro que está gastando durante o ano. Isto podería incluír:
- Impostos de propiedade
- Pagos de seguro
- Custos de auga e sumidoiros: Se es responsable dos servizos públicos.
- Cargas de electricidade: se vostede é responsable dos servizos públicos.
- Gastos de gas: se es responsable dos servizos públicos.
- Cargos por petróleo: se vostede é responsable das utilidades.
- Mantemento : A maioría dos inversores e / ou correctores de inmobles estimarán unha porcentaxe de mantemento. Tradicionalmente, este importe é do cinco por cento do beneficio bruto de explotación . Os custos de mantemento varían segundo o tamaño da propiedade, a idade da propiedade e a cantidade de espazo exterior. Pode incluír cousas como custos de deseño de xardíns, custos para reparar ou substituír accesorios anticuados ou non, pechaduras de portas, ventás, azulexos, baleirado de fontanería, fugas do tellado ou barandillas.
- Custos de vacância: a maioría dos investimentos representarán un factor de vacância tamén. Dependendo do tipo de propiedade, pode esperar que este número sexa entre cinco e dez por cento dos ingresos brutos de explotación. Os custos de vacância poden incluír custos para comercializar a propiedade , como a colocación de anuncios para o seu aluguer e custos para manter a propiedade , como impostos e seguros.
Reúne documentos relacionados coa Renda, Gastos e Xestión de Propiedades
Elementos do informe de ingresos e gastos: antes de poñer a venda a súa propiedade de aluguer, vai querer atopar as copias dos elementos que incluíu no informe de ingresos e gastos. Quererá reunir estas afirmacións do ano anterior. Isto pode incluír todas as contas de servizos públicos, declaracións de seguros, impostos sobre a propiedade, pagos de hipotecas, pagamentos de aluguer, custos de mantemento, etc.
Debería escanear todos estes recibos na computadora para que tamén teña unha copia dixital deles. Isto fará que sexa máis doado enviar un elemento a un comprador potencial, un avogado ou un corretor de inmobles se se solicita xa que xa o terá dispoñible de forma electrónica.
Copias de todos os arrendamentos aplicables: Quererá reunir as copias de todos os acordos de arrendamento para os inquilinos actuais. Este será usado para verificar o pagamento actual do aluguer , así como a duración do arrendamento.
Lista de todas as melloras recentes para a propiedade: Debería xuntar unha lista das melloras que realizou na propiedade nos últimos anos. Por exemplo, ¿colocou un novo tellado, substituíu o forno ou renovou a cociña? Tamén quererá incluír a data aproximada do traballo e posiblemente o valor aproximado da mellora.
Na súa lista de melloras, quererá engadir adxectivos descritivos. Por exemplo, en vez de dicir, cociña renovada, pode ser máis atractivo dicir que a cociña renovada, incluídos os gabinetes de estilo gris, o granito branco polar e o backsplash do chan biselado.
Ademais, tamén debe atopar calquera proba do traballo que se fixo. Isto podería ser copias das facturas, contratos do traballo ou outros recibos.
Moitas veces, o corretor de inmobles usará esta lista de melloras ao configurar os datos da súa propiedade. Polo tanto, esta lista debe ser tan completa como sexa posible.
Copias de calquera permiso: o primeiro que quererás facer é asegurarte de que non teñas permisos abertos na túa propiedade. Dependendo da túa cidade, podes facer esta solicitude en persoa, por teléfono ou en liña. Isto é coñecido como unha solicitude de rexistros públicos abertos.
Se hai permisos abertos na propiedade, probablemente necesitará pechalos antes da venda. Deberá determinar que traballo debe ser completado, contratar un contratista licenciado para completar o traballo, despois ter un inspector da cidade saír e verificar que o traballo foi feito para o código para que poidan pechar o permiso.
Debe reunir ou obter copias de todos os permisos para calquera traballo que se completase na propiedade. A túa cidade debería poder proporcionarche copias de todos os permisos rexistrados para a propiedade.
Determine o potencial de beneficio
Debes avaliar as túas finanzas para obter un estadio de fútbol de canto diñeiro podes facer se vendes a túa propiedade.
1. Canto custa na súa hipoteca? Tes algunha sanción por pagamento anticipado?
2. Coñeza os custos de peche dos que será responsable durante a venda da súa propiedade. Isto podería incluír un imposto de transferencia de valores reais en venda, a Comisión de corretores de inmobles en venda, taxas de rexistro e honorarios do avogado.
3. Coñecer cal é a súa base impositiva para a propiedade para que saiba canto impoñerá os impostos. Fale co seu contador para determinar cal é a súa base fiscal.
En xeral, a súa base será todos os gastos que se incorporaron á propiedade que non foron cancelados nun determinado ano, como o prezo de compra, os custos de peche e as melloras, menos o que teña cancelado en depreciación ao longo dos anos.
4. Coñeza o valor bruto de mercado da túa propiedade. Debería atopar dúas ou tres propiedades comparables que venderon na súa área no último ano. Podes usar estes números para obter unha idea aproximada do rango de prezo en que debe vender a túa propiedade.
5. Toma o valor bruto de mercado da túa propiedade, menos a cantidade que deixou na túa hipoteca, menos os custos de pechadura de vender a túa propiedade para determinar canto diñeiro quédasche á venda.
6. Entón tes que determinar canto diñeiro debes en impostos sobre ganancias patrimoniais. Para facelo levarás o prezo de venda da túa propiedade menos a base de impostos que calculaches. Este importe determinará o que deba por impostos sobre ganancias patrimoniais. Asegúrese de falar co seu contador, porque pode haber escenarios nos que se aleja con moi poucos cartos en venda pero débense significativamente máis en impostos por ganancias patrimoniais debido á amortización de amortizacións tomadas ao longo da propiedade da propiedade.
Mantemento
Mantemento diferido: Antes da venda, quererá que a súa propiedade estea tan boa como sexa posible. Este é o momento de abordar os problemas de mantemento que estivo desprazando. Isto pode incluír a pintura en áreas comúns, mellorando o deseño de xardíns ou o recurso de viraxe, fixando os baños de correr ou goteos menores en billas.
Melloras de capital : tamén cómpre determinar se completar calquera mellora de capital antes da venda paga a pena. Será que a mellora producirá un retorno maior do que custa? Por exemplo, ¿podes poñer un novo tellado na propiedade por menos do que o mercado?
Ten sentido investir máis cartos na propiedade? Se non fas estas melloras, reducirás a posibilidade de venda? Será que un teito malo, cuberta podrida ou buratos nas paredes disuadirá a alguén de comprar a propiedade?
Consellos xerais
Notificar os inquilinos: Cando a súa propiedade de arrendamento está realmente no mercado, os potenciais compradores terán que poder ingresar polo menos unha unidade de aluguer cando estean vendo a propiedade. Polo tanto, terá que determinar como e cando notificará aos inquilinos que está a poñer a venda á venda. Dependendo do tamaño da súa propiedade, pode non ter que notificar a todos os inquilinos da súa intención de vender a propiedade. Só ten que notificar aos inquilinos os pisos que desexa mostrar aos potenciais compradores.
Ás veces, os inquilinos teñen medo ao escoitar que a propiedade vai á venda. Se preocupan que sexan desprazados cando se venda. Tamén se preocupan porque un novo propietario poida xestionar a propiedade. Algúns inquilinos tamén usarán isto como unha oportunidade para arder contra o propietario por cuestións razoables e non razoables, polo que teña coidado con deixar que os inquilinos interactúen cos potenciais compradores.
Encha todos os prazos: Antes da venda, idealmente terá 100 por cento de ocupación na súa propiedade. Se ten unha vaga, non corte os recunchos para tratar de encher a prazos rapidamente. Asegúrese de seguir o seu proceso completo de selección .
Se a súa propiedade non se vende rapidamente, quedará atrapado co inquilino que poña na propiedade. Tamén non quere poñer inquilinos en problemas na propiedade que poidan danar a propiedade nun momento no que ten que ter o mellor aspecto. É mellor ter unha unidade vacante que a que está ocupada cun mal inquilino.
Realtors da entrevista : Necesitarás atopar un corretor de inmobles para listar a túa propiedade con aluguer. Se xa ten un corretor de inmobles que traballou no pasado e se sinta cómodo, entón está todo listo.
Se non, terá que entrevistar a varios correctores de inmobles. É importante buscar Realtors que se especializan no tipo de propiedade e na área na que está a vender. As vivendas unifamiliares ou comunidades poden non necesitar a alguén tan especializado, pero para unha multifamiliaria, unha propiedade de venda polo miúdo, unha propiedade de uso mixto ou outros investimentos máis exclusivos, quere buscar alguén que teña éxito vendendo o tipo de propiedade que está intentando vender. Pense niso da mesma forma que os avogados se especialicen en certas áreas como o divorcio, a apelación tributaria ou o dereito corporativo.
Cando poñelas no mercado? As propiedades de investimento non seguen as mesmas regras que a venda de residencias primarias aos propietarios. O mercado inmobiliario normal é máis forte na primavera, xa que as familias están intentando entrar nas súas novas casas antes do novo ano escolar.
En xeral, podes poñer en venda unha propiedade de investimento en calquera época do ano. Podes ver unha menor actividade en torno ás vacacións ou no verán.